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Informationen zum Dokument  BGE 105 II 35  Materielle Begründung
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6. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung
 
vom 6. März 1979  
i.S. Sutter gegen Tomazzini und Appellationsgericht  
(Ausschuss) des Kantons Basel-Stadt (staatsrechtliche Beschwerde)  
 
Regeste
 
 
Regeste
 
Art. 4 BV; Art. 271 Abs. 2 OR und Art. 5 BMM. Unter der Herrschaft des BMM ist es selbst bei entsprechenden vertraglichen Abreden willkürlich, den Mieter zu verpflichten, bei seinem Auszug die Kosten für das Weisseln der Decken der gemieteten Wohnung zu übernehmen.  
 
BGE 105 II 35 (36)Sachverhalt
 
A.  
Eduard Sutter mietete vom 1. April 1965 bis zum 30. September 1976 im Hause der Maria Tomazzini in Riehen eine Fünfzimmerwohnung. Gemäss § 15 des von den Parteien verwendeten "Basler Mietvertrages" hat der Mieter bei seinem Auszug für die vom Vermieter zu übernehmenden "ortsüblichen Instandstellungs-Arbeiten" eine Entschädigung von 15% des Jahresmietzinses zu entrichten. Letzterer belief sich zuletzt auf Fr. 11'760.-, so dass Sutter entsprechend den getroffenen Abreden bei Beendigung des Vertrages der Vermieterin unter dem Titel "Instandstellung" Fr. 1'764.- hätte zahlen müssen.
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B.  
Am 18. März 1977 klagte Maria Tomazzini gegen Sutter beim Zivilgerichtspräsidenten von Basel-Stadt auf Zahlung von Fr. 2'318.90. Als "ordentliche Instandstellungskosten" verlangte sie die Erstattung von Fr. 1'764.-, für Heizung und Warmwasser Fr. 554.90. Der Zivilgerichtspräsident sprach der Klägerin am 30. Januar 1978 Fr. 1'909.10 zu, nämlich Fr. 416.30 für Heizungskosten und Fr. 1'492.80 für die Reinigung der Wohnung und das Weisseln der Decken. Eine vom Beklagten gegen das Urteil des Zivilgerichtspräsidenten erhobene Beschwerde wies der Ausschuss des Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt am 3. April 1978 ab.
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C.  
Gegen das Urteil des Appellationsgerichtsausschusses führt Sutter staatsrechtliche Beschwerde wegen Verletzung von Art. 4 BV. Er verlangt die Aufhebung des angefochtenen Urteils.
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Das Bundesgericht heisst die Beschwerde gut und hebt das angefochtene Urteil auf.
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Auszug aus den Erwägungen:
 
Aus den Erwägungen:
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Erwägung 2
 
2.- Der Beschwerdeführer rügt das angefochtene Urteil als willkürlich. Willkür ist nach der Rechtsprechung erst dannBGE 105 II 35 (36) BGE 105 II 35 (37)gegeben wenn ein kantonaler Entscheid nicht nur unrichtig, sondern schlechthin unhaltbar ist, namentlich wenn er einen klaren und unumstrittenen Rechtsgrundsatz offensichtlich schwer verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 102 Ia 3 E. 2a, 100 Ia 6 E. 3b, 468 mit Hinweisen).
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Erwägung 3
 
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Erwägung 4
 
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a) Unter Hinweis auf SCHMID (N. 19 und 20 zu Art. 271 OR) hält das Appellationsgericht dafür, dass § 15 des Basler Mietvertrages, der den ausziehenden Mieter zur Bezahlung einer Pauschale für "Instandstellungs-Arbeiten" verpflichtet, unter der Herrschaft des BMM zumindest insoweit nichtig sei, als er sich auch auf Kosten beziehe, die Folgen einer aus vertragsgemässem Gebrauch sich ergebenden Abnützung sind. Das ändere indes nichts daran, dass der Mieter gemäss Art. 271 Abs. 1 OR die Mietsache nach Massgabe des Ortsgebrauchs in dem Zustande zurückzugeben habe, in dem er sie seinerzeitBGE 105 II 35 (37) BGE 105 II 35 (38)empfangen habe. Durchaus zulässig sei es deshalb, dem Mieter gestützt auf § 15 des Vertrages die Kosten für eine gründliche Reinigung der Wohnung in Rechnung zu stellen. In gleicher Weise sei aber auch die Auffassung vertretbar, beim Weisseln der Decken handle es sich "um die ortsübliche und einzig denkbare Art der Reinigung von Decken". Dem Mieter dürften deshalb auch die entsprechenden Kosten auferlegt werden.
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Entscheidend ist nun für den Ausgang dieses Verfahrens, ob das Weisseln der Decken als blosse Reinigung aufgefasst werden darf, für das der Mieter nach Art. 271 Abs. 1 OR aufzukommen hat, oder ob das Weisseln vielmehr von Abs. 2 der erwähnten Bestimmung erfasst wird.
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Bei der Reinigung beschränkt man sich darauf, Schmutz von einer Sache zu entfernen, was mittels verschiedenster Flüssigkeiten, Textilien sowie Geräten aller Art geschehen kann. Dergestalt werden die Abnützungserscheinungen, die sich aus dem bisherigen Gebrauch der Sache ergeben haben, jedoch nicht beseitigt. Nicht mehr um Reinigung geht es aber, wenn auf die vom Schmutz befreite Sache eine neue auf ihr verbleibende Schicht aufgetragen wird, seien es Farben, Lacke oder andere Streichmittel. Durch einen solchen Vorgang werden Abnützungserscheinungen einer Sache ganz oder teilweise behoben. Mit Reinigung hat das nichts mehr zu tun. Vielmehr liegt darin der Versuch, die abgenützte Sache wieder in einen Zustand zu versetzen, der sich dem Neuzustand zumindest annähert. Das trifft insbesondere auch zu hinsichtlich des Weisselns von Wänden und Decken, wird doch hier ein weisser Anstrich aufgetragen, der die durch den bisherigen Gebrauch hervorgerufenen Abnützungserscheinungen beseitigt und die Sache wieder als neuwertig erscheinen lässt. Das geht offensichtlich über eine blosse gründliche Reinigung hinaus, der Art. 271 Abs. 2 OR nicht entgegensteht und zu welcher der Mieter deshalb auch unter der Herrschaft des BMM durchaus angehalten werden darf. Selbst für den Fall, dass eine Reinigung aus technischenBGE 105 II 35 (38) BGE 105 II 35 (39)Gründen nicht möglich sein sollte, lässt Art. 271 Abs. 2 OR es nach seinem klaren Wortlaut nicht zu, die Kosten für eigentliche Instandstellungsarbeiten auf den Mieter zu überwälzen und ihn anstelle des Vermieters die Folgen der vertragsgemässen Benutzung der Sache tragen zu lassen. Unhaltbar ist demnach die Auffassung, da Decken von Wohnräumlichkeiten anders nicht gereinigt werden könnten, sei das Weisseln "die einzig denkbare Art der Reinigung von Decken". Werden dem Mieter die Kosten für derartige Tüncharbeiten in Rechnung gestellt, so lässt man ihn entgegen Art. 271 Abs. 2 OR "für die aus der vertragsgemässen Benutzung sich ergebende Abnutzung" haften und damit für Aufwendungen einstehen, für die der Vermieter über die Miete bereits entschädigt worden ist (vgl. BGE 48 II 387 E. 2). Trotzdem wurde der Beschwerdeführer im kantonalen Verfahren verpflichtet, die Kosten für das Weisseln sämtlicher Decken der von ihm gemieteten Fünfzimmerwohnung zu übernehmen. Das widerspricht offensichtlich dem in Art. 271 Abs. 2 OR verankerten klaren Rechtsgrundsatz.
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