{\rtf1\ansi\ansicpg1252\uc1 \deff0\deflang1033\deflangfe1031{\fonttbl{\f0\froman\fcharset0\fprq2{\*\panose 02020603050405020304}Times New Roman;}{\f3\froman\fcharset2\fprq2{\*\panose 05050102010706020507}Symbol;}{\f5\fswiss\fcharset0\fprq2{\*\panose 020b0604020202020204}HELVETICA;}{\f17\froman\fcharset238\fprq2 Times New Roman CE;}{\f18\froman\fcharset204\fprq2 Times New Roman Cyr;}{\f20\froman\fcharset161\fprq2 Times New Roman Greek;}{\f21\froman\fcharset162\fprq2 Times New Roman Tur;}{\f22\froman\fcharset186\fprq2 Times New Roman Baltic;}{\f47\fswiss\fcharset238\fprq2 HELVETICA CE;}{\f48\fswiss\fcharset204\fprq2 HELVETICA Cyr;}{\f50\fswiss\fcharset161\fprq2 HELVETICA Greek;}{\f51\fswiss\fcharset162\fprq2 HELVETICA Tur;}{\f52\fswiss\fcharset186\fprq2 HELVETICA 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\b\f5\fs26\lang1031\kerning28\cgrid \sbasedon3 \snext0 heading 4;}{\*\cs10 \additive Default Paragraph Font;}{\s15\qc\sb120\sa120\widctlpar\adjustright \f5\lang1031\cgrid \sbasedon0 \snext15 aktenzeichen;}{\s16\qc\sb120\sa120\widctlpar\adjustright \f5\lang1031\cgrid \sbasedon0 \snext16 einleitungsformel;}{\s17\sb120\sa120\widctlpar\adjustright \b\f5\lang1031\cgrid \sbasedon0 \snext17 entscheidungsformel;}{\s18\qc\sb120\sa120\widctlpar\adjustright \f5\lang1031\cgrid \sbasedon0 \snext18 formelzusatz;}{\s19\sb120\sa120\widctlpar\adjustright \b\f5\lang1031\cgrid \sbasedon0 \snext19 leitsatz;}{\s20\qc\sb120\sa120\widctlpar\adjustright \b\f5\lang1031\cgrid \sbasedon0 \snext20 name;}{\s21\li567\sb120\sa120\widctlpar\adjustright \i\f5\fs20\lang1031\cgrid \sbasedon0 \snext21 normtext;}{\s22\qc\li567\sb120\sa120\widctlpar\adjustright \i\f5\fs20\lang1031\cgrid \sbasedon0 \snext22 normtitel;}{\s23\sb120\sa120\widctlpar\adjustright \f5\lang1031\cgrid \sbasedon0 \snext23 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Tschentscher, LL.M.}{\creatim\yr2000\mo12\dy4\hr18\min57}{\revtim\yr2000\mo12\dy4\hr18\min58}{\version1}{\edmins0}{\nofpages1}{\nofwords28}{\nofchars162}{\*\manager Prof. Dr. Axel Tschentscher, LL.M., M.A.}{\*\company Universit\'e4t Bern}{\nofcharsws198}{\vern113}}\paperw11906\paperh16838\margl1417\margr1417\margt1417\margb1134 \deftab708\widowctrl\ftnbj\aenddoc\hyphhotz425\formshade\viewkind1\viewscale80\viewzk2\pgbrdrhead\pgbrdrfoot \fet0{\*\template C:\\Eigene Dateien\\Vorlagen97\\Dfr.dot}\sectd \linex0\headery709\footery709\colsx709\endnhere\sectdefaultcl {\*\pnseclvl1\pnucrm\pnstart1\pnindent720\pnhang{\pntxta .}}{\*\pnseclvl2\pnucltr\pnstart1\pnindent720\pnhang{\pntxta .}}{\*\pnseclvl3\pndec\pnstart1\pnindent720\pnhang{\pntxta .}}{\*\pnseclvl4\pnlcltr\pnstart1\pnindent720\pnhang{\pntxta )}}{\*\pnseclvl5\pndec\pnstart1\pnindent720\pnhang{\pntxtb (}{\pntxta )}}{\*\pnseclvl6\pnlcltr\pnstart1\pnindent720\pnhang{\pntxtb (}{\pntxta )}}{\*\pnseclvl7\pnlcrm\pnstart1\pnindent720\pnhang{\pntxtb (}{\pntxta )}}{\*\pnseclvl8\pnlcltr\pnstart1\pnindent720\pnhang{\pntxtb (}{\pntxta )}}{\*\pnseclvl9\pnlcrm\pnstart1\pnindent720\pnhang{\pntxtb (}{\pntxta )}}\pard\plain \s20\qc\sb120\sa120\nowidctlpar\widctlpar\adjustright \b\f5\lang1031\cgrid {BGE 123 III 317\par }\pard\plain \s35\qc\sb120\sa120\widctlpar\adjustright \b\f5\lang1031\cgrid {Bundesgericht\par }\pard\plain \s36\qc\sb120\sa120\widctlpar\adjustright \b\f5\lang1031\cgrid {Urteil\par }\pard\plain \s37\qc\sb120\sa120\widctlpar\adjustright \b\f5\lang1031\cgrid {XX. Monat? html\par }\pard\plain \s24\qc\sb360\sa120\nowidctlpar\widctlpar\adjustright \b\f5\lang1031\cgrid {49. Extrait de l'arr\u234\'90t de la Ire Cour civile du 7 juillet 1997 dans la cause C. contre X. S.A. (recours en r\u233\'8eforme)\par }\pard\plain \s25\qc\sb360\sa120\nowidctlpar\widctlpar\adjustright \b\f5\lang1031\cgrid {Regeste\par }\pard\plain \s19\sb120\sa120\nowidctlpar\widctlpar\adjustright \b\f5\lang1031\cgrid {Mietzinserh\u246\'9ahung; Begriff des orts- oder quartier\u252\'9fblichen Mietzinses (Art. 269a lit. a OR; Art. 11 VMWG).\par }\pard\plain \s25\qc\sb360\sa120\nowidctlpar\widctlpar\adjustright \b\f5\lang1031\cgrid {Sachverhalt\par }\pard\plain \s23\sb120\sa120\nowidctlpar\widctlpar\adjustright \f5\lang1031\cgrid {{\pard \brdrb \brdrs\brdrw10\brsp20 {\fs4\~}\par \pard}{\*\bkmkstart BGE_123_III_317_317}{\b\super Seite 317:}{\par }A.- C. loue, depuis 1968, un appartement de sept pi\u232\'8fces et demie, d'une surface de 171 m2, avec deux balcons de 3,60 m2 chacun, au deuxi\u232\'8fme \u233\'8etage d'un immeuble de la rue Liotard, \u224\'88 Gen\u232\'8fve. Le loyer{\*\bkmkend BGE_123_III_317_317} {\pard \brdrb \brdrs\brdrw10\brsp20 {\fs4\~}\par \pard}{\*\bkmkstart BGE_123_III_317_318}{\b\super Seite 318:}{\par }annuel a \u233\'8et\u233\'8e fix\u233\'8e \u224\'88 6'156 fr., par contrat de bail du 18 juillet 1972, puis a \u233\'8et\u233\'8e r\u233\'8eguli\u232\'8frement augment\u233\'8e. Par avis de majoration du 9 juin 1986, il a \u233\'8et\u233\'8e port\u233\'8e \u224\'88 10'380 fr. A la suite d'une contestation \u233\'8elev\u233\'8ee par le locataire, les parties sont tomb\u233\'8ees d'accord pour l'arr\u234\'90ter \u224\'88 ce montant-l\u224\'88 avec effet au 1er mai 1987.\par }\pard\plain \s23\sb120\sa120\nowidctlpar\widctlpar\adjustright \f5\lang1031\cgrid {En 1988, l'appartement en question a \u233\'8et\u233\'8e vendu \u224\'88 X. S.A.\par }\pard\plain \s23\sb120\sa120\nowidctlpar\widctlpar\adjustright \f5\lang1031\cgrid {B.- Par avis de majoration du 17 juin 1994, la bailleresse a d\u233\'8eclar\u233\'8e vouloir porter le loyer annuel de l'appartement \u224\'88 22'500 fr. d\u232\'8fs le 1er octobre 1994. Elle justifiait la hausse de loyer par r\u233\'8ef\u233\'8erence \u224\'88 l'art. 269a let. a, b et e CO. Le locataire n'a pas accept\u233\'8e cette majoration et la tentative de conciliation a \u233\'8echou\u233\'8e.\par }\pard\plain \s23\sb120\sa120\nowidctlpar\widctlpar\adjustright \f5\lang1031\cgrid {Le 15 novembre 1994, X. S.A. a ouvert action contre C. devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen\u232\'8fve en concluant \u224\'88 ce que le loyer mensuel f\u251\'9et fix\u233\'8e \u224\'88 1'850 fr., sans les charges. A l'appui de cette conclusion, elle invoquait principalement le crit\u232\'8fre des loyers comparatifs.\par }\pard\plain \s23\sb120\sa120\nowidctlpar\widctlpar\adjustright \f5\lang1031\cgrid {Statuant le 15 avril 1996, la juridiction saisie a fix\u233\'8e le loyer annuel de l'appartement lou\u233\'8e par le d\u233\'8efendeur \u224\'88 22'500 fr. d\u232\'8fs le 1er octobre 1994. Elle a consid\u233\'8er\u233\'8e, en substance, que la bailleresse avait \u233\'8etabli, en produisant sept exemples d'appartements comparables \u224\'88 l'appartement litigieux, que le loyer en cause n'exc\u233\'8edait pas les limites des loyers usuels dans le quartier.\par }\pard\plain \s23\sb120\sa120\nowidctlpar\widctlpar\adjustright \f5\lang1031\cgrid {Par arr\u234\'90t du 18 novembre 1996, la Chambre d'appel en mati\u232\'8fre de baux et loyers du canton de Gen\u232\'8fve a rejet\u233\'8e l'appel interjet\u233\'8e par le d\u233\'8efendeur et confirm\u233\'8e le jugement de premi\u232\'8fre instance.\par }\pard\plain \s23\sb120\sa120\nowidctlpar\widctlpar\adjustright \f5\lang1031\cgrid {C.- Le d\u233\'8efendeur interjette un recours en r\u233\'8eforme au Tribunal f\u233\'8ed\u233\'8eral. Il conclut \u224\'88 la mise \u224\'88 n\u233\'8eant de l'arr\u234\'90t attaqu\u233\'8e, \u224\'88 la constatation du caract\u232\'8fre disproportionn\u233\'8e de l'augmentation de loyer litigieuse et, partant, \u224\'88 l'annulation de celle-ci. A titre subsidiaire, il sollicite le renvoi de la cause \u224\'88 la cour cantonale pour nouvelle d\u233\'8ecision dans le sens des consid\u233\'8erants. Plus subsidiairement, il requiert que la possibilit\u233\'8e lui soit offerte de prouver ses assertions.\par }\pard\plain \s23\sb120\sa120\nowidctlpar\widctlpar\adjustright \f5\lang1031\cgrid {La demanderesse propose le rejet du recours et la confirmation de l'arr\u234\'90t entrepris.\par }\pard\plain \s23\sb120\sa120\nowidctlpar\widctlpar\adjustright \f5\lang1031\cgrid {Le Tribunal f\u233\'8ed\u233\'8eral admet partiellement le recours, annule l'arr\u234\'90t attaqu\u233\'8e et renvoie la cause \u224\'88 la cour cantonale pour nouvelle d\u233\'8ecision.\par }\pard\plain \s25\qc\sb360\sa120\nowidctlpar\widctlpar\adjustright \b\f5\lang1031\cgrid {{\*\bkmkstart Votum}{\*\bkmkstart Opinion}Extrait des consid\u233\'8erants:\par }\pard\plain \s27\sb120\sa120\nowidctlpar\widctlpar\adjustright \f5\lang1031\cgrid {4. Ne sont, en r\u232\'8fgle g\u233\'8en\u233\'8erale, pas abusifs les loyers qui se situent dans les limites des loyers usuels dans la localit\u233\'8e ou dans le quartier{\*\bkmkend BGE_123_III_317_318} {\pard \brdrb \brdrs\brdrw10\brsp20 {\fs4\~}\par \pard}{\*\bkmkstart BGE_123_III_317_319}{\b\super Seite 319:}{\par }(art. 269a let. a CO). Selon l'art. 11 Ordonnances sur le bail \u224\'88 loyer et le bail \u224\'88 ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF, RS 221.213.11), les loyers d\u233\'8eterminants pour le calcul des loyers usuels dans la localit\u233\'8e ou le quartier sont les loyers des logements et des locaux commerciaux comparables \u224\'88 la chose lou\u233\'8ee quant \u224\'88 l'emplacement, la dimension, l'\u233\'8equipement, l'\u233\'8etat et l'ann\u233\'8ee de construction (al. 1). N'entrent pas en ligne de compte les loyers d\u233\'8ecoulant du fait qu'un bailleur ou un groupe de bailleurs domine le march\u233\'8e (al. 3). Les statistiques officielles doivent \u234\'90tre prises en consid\u233\'8eration (al. 4). Ces prescriptions correspondent \u224\'88 celles qui figuraient \u224\'88 l'art. 15 al. 1 let. a AMSL (seul le crit\u232\'8fre de la dimension y a \u233\'8et\u233\'8e express\u233\'8ement ajout\u233\'8e; cf. TOBLER, Der Schutz des Mieters vor missbr\u228\'8auchlichen Mietzinsen, in: HANGARTNER (\u233\'8edit.), Das neue Mietrecht, St-Gall 1991, p. 98), de sorte que la jurisprudence relative \u224\'88 cette norme demeure valable pour l'interpr\u233\'8etation des dispositions actuellement en vigueur.\par }\pard\plain \s23\sb120\sa120\nowidctlpar\widctlpar\adjustright \f5\lang1031\cgrid {a) La notion de loyer usuel dans la localit\u233\'8e ou le quartier rel\u232\'8fve du droit. Il s'agit d'une question que le Tribunal f\u233\'8ed\u233\'8eral peut revoir librement lorsqu'il est saisi d'un recours en r\u233\'8eforme, raison pour laquelle l'autorit\u233\'8e cantonale doit indiquer exactement les crit\u232\'8fres de comparaison utilis\u233\'8es par elle. Pour le reste, le juge du fait devra proc\u233\'8eder \u224\'88 des comparaisons concr\u232\'8ftes, \u224\'88 la lumi\u232\'8fre des crit\u232\'8fres susmentionn\u233\'8es, en ayant \u233\'8egard \u224\'88 l'\u233\'8evolution r\u233\'8ecente des loyers exig\u233\'8es pour les locaux retenus comme \u233\'8el\u233\'8ements de comparaison. L'utilisation de statistiques suppose des donn\u233\'8ees chiffr\u233\'8ees, suffisamment diff\u233\'8erenci\u233\'8ees et d\u251\'9ement \u233\'8etablies sur la situation, l'agencement et l'\u233\'8etat de la chose lou\u233\'8ee, comme aussi sur la p\u233\'8eriode de construction. Le fardeau de la preuve incombe au bailleur (ATF 114 II 361 consid. 3; voir aussi: ATF 122 III 257 consid. 4b p. 262; ATF 108 II 130 consid. 3b p. 134; TERCIER, Les contrats sp\u233\'8eciaux, 2e \u233\'8ed., n. 2005). Pour pouvoir tirer des conclusions qui offrent quelque s\u233\'8ecurit\u233\'8e, il faut disposer, en r\u232\'8fgle g\u233\'8en\u233\'8erale, de cinq \u233\'8el\u233\'8ements de comparaison au moins, qui pr\u233\'8esentent, pour l'essentiel, les m\u234\'90mes caract\u233\'8eristiques que le logement litigieux quant \u224\'88 l'emplacement, la dimension, l'\u233\'8equipement, l'\u233\'8etat et l'ann\u233\'8ee de construction (ATF 114 II 361 consid. 4b p. 364; WEBER/ZIHLMANN, Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, Obligationenrecht I, 2e \u233\'8ed., n. 2 ad art. 269a CO; LACHAT/STOLL, Das neue Mietrecht f\u252\'9fr die Praxis, 2e \u233\'8ed., p. 212; LACHAT/MICHELI, Le nouveau droit du bail, 2e \u233\'8ed., p. 220; ZIHLMANN, Das Mietrecht, 2e \u233\'8ed., p. 145; GRATZ, Mietzinsgestaltung, Zurich 1995, p. 82; GM\u220\'86R/THANEI, Mietzinserh\u246\'9ahung, Fachheft Mietrecht n. 3, Zurich 1993, p. 19; TRACHSEL, Leitfaden zum Mietrecht, p. 63; d'un autre avis: Commentaire de l'USPI, n. 19 ad art. 269a CO).\par }\pard\plain \s23\sb120\sa120\nowidctlpar\widctlpar\adjustright \f5\lang1031\cgrid {{\*\bkmkend BGE_123_III_317_319} \par }\pard\plain \s23\sb120\sa120\nowidctlpar\widctlpar\adjustright \f5\lang1031\cgrid {{\pard \brdrb \brdrs\brdrw10\brsp20 {\fs4\~}\par \pard}{\*\bkmkstart BGE_123_III_317_320}{\b\super Seite 320:}{\par }b) Le d\u233\'8efendeur loue un appartement de sept pi\u232\'8fces et demie, d'une surface de 171 m2, avec deux balcons de 3,60 m2 chacun, au deuxi\u232\'8fme \u233\'8etage d'un b\u226\'89timent de la rue Liotard, qui a \u233\'8et\u233\'8e construit en 1907. La Chambre d'appel a compar\u233\'8e cet appartement avec sept autres logements qu'elle a d\u233\'8ecrits dans son arr\u234\'90t en reprenant les constatations faites \u224\'88 ce propos par le Tribunal des baux et loyers. Trois de ces logements, comprenant chacun sept pi\u232\'8fces et ayant une surface de 160 m2, se trouvent dans un immeuble sis au no 27 de la rue des D\u233\'8elices, qui a \u233\'8et\u233\'8e \u233\'8edifi\u233\'8e en 1902; ils occupent le premier, le deuxi\u232\'8fme et le quatri\u232\'8fme \u233\'8etages de cet immeuble et leurs loyers annuels sont, respectivement, de 20'052 fr. pour les deux premiers et de 29'016 fr. pour le troisi\u232\'8fme. Trois autres appartements, comprenant chacun six pi\u232\'8fces et demie pour une surface de 142 m2, ainsi qu'un balcon de 6 m2, se situent aux deuxi\u232\'8fme, troisi\u232\'8fme et quatri\u232\'8fme \u233\'8etages d'un immeuble qui a \u233\'8et\u233\'8e construit en 1905 au no 6 de la rue du Ch\u226\'89teau; leur usage a \u233\'8et\u233\'8e conc\u233\'8ed\u233\'8e moyennant un loyer qui se monte, respectivement, \u224\'88 17'424 fr., 24'180 fr. et 18'600 fr. par an. Quant au dernier appartement, qui se trouve au no 92 de la rue Saint-Jean, au troisi\u232\'8fme \u233\'8etage d'un immeuble construit entre 1910 et 1920, ses six pi\u232\'8fces et demie couvrent une surface de 130 m2 et il en co\u251\'9ete 24'000 fr. par an \u224\'88 son locataire pour y habiter.\par }\pard\plain \s23\sb120\sa120\nowidctlpar\widctlpar\adjustright \f5\lang1031\cgrid {aa) Les trois immeubles dans lesquelles se trouvent les appartements retenus par la cour cantonale comme \u233\'8el\u233\'8ements de comparaison sont assur\u233\'8ement comparables \u224\'88 l'immeuble o\u249\'9d se situe l'appartement du d\u233\'8efendeur, pour ce qui est de la p\u233\'8eriode de construction. Ils ont, en effet, \u233\'8et\u233\'8e construits en 1902, en 1905 et durant la p\u233\'8eriode comprise entre 1910 et 1920, alors que l'immeuble de la demanderesse a \u233\'8et\u233\'8e \u233\'8edifi\u233\'8e en 1907. Les quatre immeubles, qui datent tous des deux premi\u232\'8fres d\u233\'8ecennies de ce si\u232\'8fcle, sont donc comparables sous cet angle (LACHAT/STOLL, op.cit., p. 212/213; LACHAT/MICHELI, op.cit., p. 220, note de pied 13; Commentaire de l'USPI, n. 17 ad art. 269a CO).\par }\pard\plain \s23\sb120\sa120\nowidctlpar\widctlpar\adjustright \f5\lang1031\cgrid {bb) Pour ce qui est de leur \u233\'8etat d'entretien, les immeubles \u224\'88 comparer avec celui de la demanderesse ne pr\u233\'8esentent pas de diff\u233\'8erences importantes par rapport \u224\'88 ce dernier.\par }\pard\plain \s23\sb120\sa120\nowidctlpar\widctlpar\adjustright \f5\lang1031\cgrid {Selon la description qu'en a faite la Chambre d'appel, l'immeuble sis \u224\'88 la rue des D\u233\'8elices 27 a une toiture en bon \u233\'8etat. L'ascenseur a \u233\'8et\u233\'8e remplac\u233\'8e en 1954 - il est donc plus vieux que l'ascenseur qui se trouve dans l'immeuble en cause, lequel a \u233\'8et\u233\'8e remplac\u233\'8e en 1986 - et la chaudi\u232\'8fre en 1984. Les vitrages sont simples et les cuisines d'\u233\'8epoque. Les salles de bains sont \u233\'8equip\u233\'8ees d'une baignoire encastr\u233\'8ee{\*\bkmkend BGE_123_III_317_320} {\pard \brdrb \brdrs\brdrw10\brsp20 {\fs4\~}\par \pard}{\*\bkmkstart BGE_123_III_317_321}{\b\super Seite 321:}{\par }avec des fa\u239\'95ences \u224\'88 mi-hauteur. L'\u233\'8etat des appartements est consid\u233\'8er\u233\'8e comme v\u233\'8etuste en ce qui concerne les salles de bains et les installations \u233\'8electriques. L'immeuble se trouvant \u224\'88 la rue du Ch\u226\'89teau no 6 a \u233\'8et\u233\'8e r\u233\'8enov\u233\'8e dans les ann\u233\'8ees quatre-vingt mais ne poss\u232\'8fde ni ascenseur ni buanderie. Les vitrages sont simples. Les salles de bains ont \u233\'8et\u233\'8e r\u233\'8enov\u233\'8ees mais les cuisines sont anciennes. Enfin, l'immeuble sis au no 92 de la rue Saint-Jean se trouve dans un \u233\'8etat moyen; sa fa\u231\'8dade a \u233\'8et\u233\'8e repeinte, mais la toiture et la ferblanterie sont en tr\u232\'8fs mauvais \u233\'8etat. Ni l'ascenseur, ni la chaudi\u232\'8fre, ni les alimentations en eau chaude et froide n'ont \u233\'8et\u233\'8e remplac\u233\'8es. L'immeuble n'a pas de buanderie. Il est \u233\'8equip\u233\'8e de vitrages simples. Les baignoires sont presque toutes encastr\u233\'8ees mais la hauteur du carrelage reste trop basse. L'\u233\'8equipement sanitaire a \u233\'8et\u233\'8e r\u233\'8enov\u233\'8e sans inclure le remplacement des colonnes.\par }\pard\plain \s23\sb120\sa120\nowidctlpar\widctlpar\adjustright \f5\lang1031\cgrid {Il ressort de cette description qu'aucun des trois immeubles entrant en ligne de compte n'a \u233\'8et\u233\'8e modernis\u233\'8e de fond en comble et ne se trouve dans un tr\u232\'8fs bon \u233\'8etat d'entretien, ce qui est \u233\'8egalement le cas, grosso modo, de l'immeuble de la demanderesse.\par }\pard\plain \s23\sb120\sa120\nowidctlpar\widctlpar\adjustright \f5\lang1031\cgrid {cc) S'agissant de la question de la dimension, les trois appartements de sept pi\u232\'8fces et les trois autres appartements de six pi\u232\'8fces et demie peuvent \u234\'90tre compar\u233\'8es avec l'appartement lou\u233\'8e par le d\u233\'8efendeur. Certes, le nombre de pi\u232\'8fces rev\u234\'90t, en principe, une importance primordiale (ZIHLMANN, op.cit., p. 146), ce qui exclut g\u233\'8en\u233\'8eralement toute possibilit\u233\'8e de comparaison entre des logements ne comprenant pas le m\u234\'90me nombre de pi\u232\'8fces. Cependant, la dimension du logement et la r\u233\'8epartition des volumes constituent aussi des crit\u232\'8fres de comparaison d\u233\'8eterminants (Commentaire de l'USPI, n. 13 ad art. 269a CO; LACHAT/STOLL, op.cit., p. 213). De ce point de vue, le fait que l'appartement litigieux a une demi-pi\u232\'8fce, respectivement une pi\u232\'8fce, de plus que les appartements pr\u233\'8ecit\u233\'8es appara\u238\'94t moins d\u233\'8ecisif en l'occurrence que le crit\u232\'8fre de la surface, \u233\'8etant donn\u233\'8e les grandes dimensions des logements \u224\'88 comparer. Ce dernier crit\u232\'8fre, s'il permet d'inclure dans la comparaison avec l'appartement de 171 m2 occup\u233\'8e par le d\u233\'8efendeur les trois appartements de sept pi\u232\'8fces dont la surface est de 160 m2, voire, \u224\'88 la rigueur, les trois appartements de six pi\u232\'8fces et demie ayant une surface de 142 m2, exclut en revanche d'\u233\'8etendre la comparaison au dernier appartement dont la surface n'est que de 130 m2.\par }\pard\plain \s23\sb120\sa120\nowidctlpar\widctlpar\adjustright \f5\lang1031\cgrid {dd) Quant \u224\'88 l'\u233\'8equipement des appartements propos\u233\'8es comme \u233\'8el\u233\'8ements de comparaison, le jugement de premi\u232\'8fre instance, auquel se r\u233\'8ef\u232\'8fre la Chambre d'appel, pr\u233\'8ecise que les appartements de sept{\*\bkmkend BGE_123_III_317_321} {\pard \brdrb \brdrs\brdrw10\brsp20 {\fs4\~}\par \pard}{\*\bkmkstart BGE_123_III_317_322}{\b\super Seite 322:}{\par }pi\u232\'8fces ne sont pas \u233\'8equip\u233\'8es d'une cuisine et d'une salle de bains modernes, que la peinture et les papiers peints y sont d\u233\'8efra\u238\'94chis et que leurs installations \u233\'8electriques sont v\u233\'8etustes. Il indique, par ailleurs, que l'\u233\'8etat d'entretien des trois appartements de six pi\u232\'8fces et demie est qualifi\u233\'8e de normal par le r\u233\'8egisseur, que leur salle de bains a \u233\'8et\u233\'8e r\u233\'8enov\u233\'8ee, mais que leur cuisine est d'\u233\'8epoque. L'appartement sis dans l'immeuble de la rue de Saint-Jean est d\u233\'8ecrit, enfin, comme pr\u233\'8esentant un \u233\'8etat d'entretien normal. Le vitrage simple qui y a \u233\'8et\u233\'8e install\u233\'8e entra\u238\'94ne certains inconv\u233\'8enients au niveau du bruit. L'\u233\'8equipement sanitaire a \u233\'8et\u233\'8e r\u233\'8enov\u233\'8e, mais il n'a pas \u233\'8et\u233\'8e proc\u233\'8ed\u233\'8e au changement des colonnes. La salle de bains est \u233\'8equip\u233\'8ee d'une baignoire encastr\u233\'8ee, mais le carrelage reste trop bas. Ainsi, on ne constate pas de diff\u233\'8erences notables entre les appartements pris comme \u233\'8el\u233\'8ements de comparaison et l'appartement litigieux pour ce qui est de leur \u233\'8equipement respectif. Le contraire n'est d'ailleurs pas all\u233\'8egu\u233\'8e.\par }\pard\plain \s23\sb120\sa120\nowidctlpar\widctlpar\adjustright \f5\lang1031\cgrid {ee) Il faut \u233\'8egalement se reporter au jugement de premi\u232\'8fre instance pour examiner si, du point de vue de leur emplacement, les appartements mentionn\u233\'8es par la demanderesse et l'appartement lou\u233\'8e par le d\u233\'8efendeur sont comparables. Sans doute n'y trouve-t-on pas de constatation expresse quant \u224\'88 la proximit\u233\'8e entre les premiers et ce dernier. Toutefois, la seule r\u233\'8ef\u233\'8erence aux codes postaux, diff\u233\'8erents, des appartements entrant en ligne de compte ne suffit pas pour exclure que ceux-ci se situent dans le m\u234\'90me quartier. Au demeurant, le d\u233\'8efendeur ne d\u233\'8emontre pas avoir d\u233\'8ej\u224\'88 contest\u233\'8e, devant les juridictions cantonales et dans le respect des prescriptions de proc\u233\'8edure applicables, que les appartements pris comme base de comparaison se trouvent dans le m\u234\'90me quartier que l'appartement lou\u233\'8e par lui. Cela \u233\'8etant, la proximit\u233\'8e dans l'espace n'implique pas n\u233\'8ecessairement l'existence d'une situation comparable (cf. d\u233\'8ej\u224\'88 REN\u201\'83 M\u220\'86LLER, Der Bundesbeschluss \u252\'9fber Massnahmen gegen Missbra\u252\'9fche im Mietwesen vom 30. Juli 1972, th\u232\'8fse Zurich 1976, p. 179). D'autres facteurs doivent \u233\'8egalement \u234\'90tre pris en consid\u233\'8eration: infrastructure du quartier, pr\u233\'8esence de commerces, facilit\u233\'8es de transport, installations sportives, \u233\'8ecoles, etc. L'arr\u234\'90t attaqu\u233\'8e n'en dit mot, mais le d\u233\'8efendeur ne soutient pas qu'il existerait, \u224\'88 cet \u233\'8egard, des diff\u233\'8erences importantes entre les sept appartements retenus par la cour cantonale et le sien. Au sujet de la situation des appartements du point de vue des nuisances (bruit int\u233\'8erieur et ext\u233\'8erieur, odeurs, p. ex.), le jugement de premi\u232\'8fre instance ne fournit que des indications sommaires; on y apprend, en particulier, que l'appartement de la rue de Saint-Jean{\*\bkmkend BGE_123_III_317_322} {\pard \brdrb \brdrs\brdrw10\brsp20 {\fs4\~}\par \pard}{\*\bkmkstart BGE_123_III_317_323}{\b\super Seite 323:}{\par }est bien plac\u233\'8e en terme de vue, cette qualit\u233\'8e \u233\'8etant toutefois contrebalanc\u233\'8ee par le bruit d\u251\'9e \u224\'88 la proximit\u233\'8e des voies ferr\u233\'8ees. En tout \u233\'8etat de cause, le d\u233\'8efendeur ne soutient pas que la situation respective des diff\u233\'8erents appartements interdirait toute comparaison dans le cas pr\u233\'8esent.\par }\pard\plain \s23\sb120\sa120\nowidctlpar\widctlpar\adjustright \f5\lang1031\cgrid {c) L'arr\u234\'90t attaqu\u233\'8e mentionne sept objets de comparaison, ce qui serait en soi suffisant au regard de la jurisprudence pr\u233\'8ecit\u233\'8ee, qui en exige un minimum de cinq.\par }\pard\plain \s23\sb120\sa120\nowidctlpar\widctlpar\adjustright \f5\lang1031\cgrid {aa) Dans son calcul, la cour cantonale a cependant ignor\u233\'8e totalement le fait que six de ces sept objets de comparaison consistent en r\u233\'8ealit\u233\'8e dans deux groupes comprenant chacun trois appartements sis dans le m\u234\'90me immeuble, ce dernier \u233\'8etant de surcro\u238\'94t g\u233\'8er\u233\'8e par la m\u234\'90me soci\u233\'8et\u233\'8e. Comme il n'est ni all\u233\'8egu\u233\'8e ni constat\u233\'8e que les deux immeubles o\u249\'9d se trouvent ces appartements seraient soumis au r\u233\'8egime de la propri\u233\'8et\u233\'8e par \u233\'8etages, il faut en d\u233\'8eduire que seuls trois immeubles appartenant \u224\'88 des tiers ont \u233\'8et\u233\'8e propos\u233\'8es comme \u233\'8el\u233\'8ements de comparaison par la demanderesse. Or, la comparaison avec trois immeubles, qui plus est appartenant chacun au m\u234\'90me propri\u233\'8etaire, ne permet pas de tirer des conclusions valables en ce qui concerne le niveau g\u233\'8en\u233\'8eral des loyers du quartier, m\u234\'90me si chacun des diff\u233\'8erents appartements se trouvant dans le m\u234\'90me immeuble pr\u233\'8esente des caract\u233\'8eristiques comparables. Il n'est donc pas possible d'en inf\u233\'8erer que les loyers exig\u233\'8es pour ces appartements correspondent aux loyers usuels dans le quartier, au sens de l'art. 269a let. a CO. Par cons\u233\'8equent, comme le nombre minimum d'objets de comparaison n'\u233\'8etait pas atteint en l'esp\u232\'8fce, la Chambre d'appel a consid\u233\'8er\u233\'8e \u224\'88 tort que la demanderesse avait r\u233\'8eussi \u224\'88 \u233\'8etablir que le loyer litigieux se situait dans les limites des loyers usuels dans le quartier.\par }\pard\plain \s23\sb120\sa120\nowidctlpar\widctlpar\adjustright \f5\lang1031\cgrid {bb) Au demeurant, m\u234\'90me s'il fallait admettre exceptionnellement la possibilit\u233\'8e que les diff\u233\'8erents logements sis dans un immeuble appartenant au m\u234\'90me propri\u233\'8etaire ne soient pas trait\u233\'8es comme un seul objet de comparaison, les loyers exig\u233\'8es pour de tels logements ne pourraient pas \u234\'90tre trait\u233\'8es de la m\u234\'90me mani\u232\'8fre que ceux des logements appartenant \u224\'88 des propri\u233\'8etaires distincts et ne se trouvant pas dans le m\u234\'90me immeuble, s'agissant de d\u233\'8eterminer le niveau usuel des loyers. Ainsi, dans la pr\u233\'8esente esp\u232\'8fce, les sept objets de comparaison ne pourraient pas \u234\'90tre tenus pour suffisants sans plus ample examen, quand bien m\u234\'90me on voudrait tenir compte, d'une part, du fait qu'il n'existe plus beaucoup d'appartements comparables \u224\'88 l'appartement litigieux sur le march\u233\'8e de la location, la plupart d'entre eux ayant \u233\'8et\u233\'8e vendus, et, d'autre part, de ce que les deux groupes de{\*\bkmkend BGE_123_III_317_323} {\pard \brdrb \brdrs\brdrw10\brsp20 {\fs4\~}\par \pard}{\*\bkmkstart BGE_123_III_317_324}{\b\super Seite 324:}{\par }trois appartements propos\u233\'8es par la demanderesse comme objets de comparaison ne pr\u233\'8esentent aucune homog\u233\'8en\u233\'8eit\u233\'8e interne quant au niveau des loyers exig\u233\'8es pour ces logements. En effet, cette derni\u232\'8fre circonstance commande pr\u233\'8ecis\u233\'8ement une certaine prudence dans la prise en compte de ces loyers. A cet \u233\'8egard, on rel\u232\'8fvera, par exemple, que les loyers annuels des appartements sis aux premier et deuxi\u232\'8fme \u233\'8etages de l'immeuble de la rue des D\u233\'8elices 27 sont identiques (20'052 fr.), tandis que le loyer de l'appartement sis au quatri\u232\'8fme \u233\'8etage est nettement plus \u233\'8elev\u233\'8e (29'016 fr.), sans que l'on s'explique pour quelle raison un suppl\u233\'8ement pour la diff\u233\'8erence d'\u233\'8etage n'a pas \u233\'8et\u233\'8e impos\u233\'8e dans le premier cas. Par ailleurs, si un tel suppl\u233\'8ement suffit sans doute \u224\'88 expliquer la diff\u233\'8erence entre les loyers exig\u233\'8es pour les appartements se trouvant, respectivement, au deuxi\u232\'8fme \u233\'8etage (17'424 fr.) et au quatri\u232\'8fme \u233\'8etage (18'600 fr.) de l'immeuble sis \u224\'88 la rue du Ch\u226\'89teau 6, le loyer r\u233\'8eclam\u233\'8e pour l'appartement du troisi\u232\'8fme \u233\'8etage (24'180 fr.), dont les caract\u233\'8eristiques sont \u224\'88 peu pr\u232\'8fs les m\u234\'90mes que celles des deux autres appartements ne s'explique gu\u232\'8fre d'un point de vue objectif. Aussi, \u224\'88 supposer que, pour la d\u233\'8etermination des loyers usuels dans le quartier, il soit possible, \u224\'88 titre exceptionnel, de prendre en consid\u233\'8eration s\u233\'8epar\u233\'8ement chacun des trois appartements sis dans les deux immeubles pr\u233\'8ecit\u233\'8es, encore faudrait-il v\u233\'8erifier, eu \u233\'8egard \u224\'88 ces diff\u233\'8erences de loyer inexpliqu\u233\'8ees, que les loyers de comparaison ne soient eux-m\u234\'90mes pas abusifs (cf. lettre d ci-dessous), examen auquel la cour cantonale n'a pas proc\u233\'8ed\u233\'8e.\par }\pard\plain \s23\sb120\sa120\nowidctlpar\widctlpar\adjustright \f5\lang1031\cgrid {cc) La cour cantonale souligne, dans son arr\u234\'90t, que la statistique officielle fait \u233\'8etat d'un loyer mensuel moyen de 2'169 fr.90 pour un appartement de sept pi\u232\'8fces et demie situ\u233\'8e dans un immeuble \u224\'88 loyers libres construit avant 1951.\par }\pard\plain \s23\sb120\sa120\nowidctlpar\widctlpar\adjustright \f5\lang1031\cgrid {L'utilisation de statistiques suppose des donn\u233\'8ees chiffr\u233\'8ees, suffisamment diff\u233\'8erenci\u233\'8ees et d\u251\'9ement \u233\'8etablies sur la situation, l'agencement et l'\u233\'8etat de la chose lou\u233\'8ee, comme sur la p\u233\'8eriode de construction (ATF 114 II 361 consid. 3 p. 363). De telles donn\u233\'8ees font manifestement d\u233\'8efaut en l'esp\u232\'8fce, d\u232\'8fs lors que la Chambre d'appel mentionne une statistique officielle qui n'indique que le loyer moyen de tous les appartements de sept pi\u232\'8fces et demie se trouvant dans des immeubles construits avant 1951 (selon LACHAT/MICHELI, op.cit., p. 220, note de pied 13, \u224\'88 Gen\u232\'8fve, les statistiques retiennent notamment les tranches d'\u226\'89ge suivantes: avant 1900, 1900-1920, 1921-1946, 1947-1960, etc.), sans \u233\'8egard \u224\'88 leur situation, \u224\'88 l'agencement et \u224\'88 la dimension des pi\u232\'8fces, \u224\'88 l'\u233\'8etat d'entretien et \u224\'88 l'\u233\'8equipement,{\*\bkmkend BGE_123_III_317_324} {\pard \brdrb \brdrs\brdrw10\brsp20 {\fs4\~}\par \pard}{\*\bkmkstart BGE_123_III_317_325}{\b\super Seite 325:}{\par }ainsi qu'\u224\'88 l'ann\u233\'8ee de construction des diff\u233\'8erents appartements retenus pour l'\u233\'8etablissement de la statistique. En l'occurrence, celle-ci ne constitue pas une statistique au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF, dans la mesure o\u249\'9d elle ne fournit pas de donn\u233\'8ees suffisamment diff\u233\'8erenci\u233\'8ees sur les \u233\'8el\u233\'8ements essentiels pour d\u233\'8eterminer les loyers usuels dans le quartier ou la localit\u233\'8e.\par }\pard\plain \s23\sb120\sa120\nowidctlpar\widctlpar\adjustright \f5\lang1031\cgrid {d) Pour le reste, la cour cantonale ne pouvait pas se contenter de mentionner les objets de comparaison et de les d\u233\'8ecrire. Elle aurait d\u251\'9e proc\u233\'8eder \u224\'88 des comparaisons concr\u232\'8ftes avec l'appartement litigieux, en fonction des crit\u232\'8fres fix\u233\'8es \u224\'88 l'art. 11 al. 1 OBLF, et tenir compte, ce faisant, de l'\u233\'8evolution r\u233\'8ecente des loyers des appartements retenus comme \u233\'8el\u233\'8ements de comparaison (ATF 114 II 361 consid. 3 p. 363; 108 II 135 consid. 1 p. 137; 106 II 356 consid. 5d p. 363). A cet \u233\'8egard, la demanderesse invite le Tribunal f\u233\'8ed\u233\'8eral \u224\'88 renoncer \u224\'88 sa jurisprudence exigeant des bailleurs la preuve que les loyers de comparaison ont r\u233\'8eagi \u224\'88 la baisse du taux d'int\u233\'8er\u234\'90t hypoth\u233\'8ecaire. Elle cite, \u224\'88 l'appui de sa requ\u234\'90te, un arr\u234\'90t genevois qui pr\u233\'8econise l'abandon de la jurisprudence f\u233\'8ed\u233\'8erale, entre autres motifs, parce qu'elle revient \u224\'88 corriger une donn\u233\'8ee de fait - l'\u233\'8etat du march\u233\'8e - au moyen de donn\u233\'8ees relevant d'un calcul des co\u251\'9ets et qu'elle imposerait, de surcro\u238\'94t, au bailleur une preuve quasiment impossible \u224\'88 rapporter. Ces motifs ne sont certes pas d\u233\'8enu\u233\'8es de toute pertinence, notamment sous l'angle \u233\'8economique en ce qui concerne le premier d'entre eux. Il n'en demeure pas moins que la jurisprudence actuelle, fermement \u233\'8etablie, correspond \u224\'88 l'esprit de la l\u233\'8egislation relative \u224\'88 la protection contre les loyers abusifs, laquelle a pr\u233\'8ecis\u233\'8ement pour but d'\u233\'8eviter que le bailleur obtienne un rendement excessif de la chose lou\u233\'8ee. Or, il serait contraire \u224\'88 ce but de prendre comme \u233\'8el\u233\'8ements de comparaison, pour juger du caract\u232\'8fre abusif d'un loyer donn\u233\'8e, des loyers qui sont eux-m\u234\'90mes abusifs parce que les bailleurs concern\u233\'8es ne les ont pas adapt\u233\'8es \u224\'88 l'\u233\'8evolution des facteurs de baisse. L'art. 11 al. 3 OBLF va d'ailleurs dans ce sens, en tant qu'il exclut la prise en consid\u233\'8eration des loyers d\u233\'8ecoulant du fait qu'un bailleur ou un groupe de bailleurs domine le march\u233\'8e. Il en ressort clairement que la d\u233\'8etermination des loyers usuels ne saurait ob\u233\'8eir aux seules lois du march\u233\'8e. Au demeurant, m\u234\'90me si l'on fait abstraction de la distorsion pouvant exister entre l'offre et la demande de logements, le fait de s'en tenir purement et simplement \u224\'88 l'\u233\'8etat du march\u233\'8e \u224\'88 un moment donn\u233\'8e peut \u233\'8egalement aboutir \u224\'88 un r\u233\'8esultat choquant: ainsi, \u224\'88 supposer qu'une baisse du taux hypoth\u233\'8ecaire de r\u233\'8ef\u233\'8erence doive prendre effet entre le moment de la notification de l'augmentation{\*\bkmkend BGE_123_III_317_325} {\pard \brdrb \brdrs\brdrw10\brsp20 {\fs4\~}\par \pard}{\*\bkmkstart BGE_123_III_317_326}{\b\super Seite 326:}{\par }de loyer litigieuse et l'entr\u233\'8ee en vigueur de celle-ci, il ne serait pas admissible de faire abstraction de cette baisse dans l'examen des loyers comparatifs et de s'en tenir au niveau auquel se situaient ces derniers au moment de la notification de la hausse de loyer contest\u233\'8ee. Quant aux difficult\u233\'8es de preuve \u233\'8evoqu\u233\'8ees dans l'arr\u234\'90t cit\u233\'8e par la demanderesse, qu'il ne faut d'ailleurs pas exag\u233\'8erer, elles ne sauraient justifier une entorse au syst\u232\'8fme l\u233\'8egal, tel qu'il a \u233\'8et\u233\'8e voulu par le l\u233\'8egislateur f\u233\'8ed\u233\'8eral. Partant, une modification de la jurisprudence actuelle en la mati\u232\'8fre ne s'impose pas.\par }\pard\plain \s23\sb120\sa120\nowidctlpar\widctlpar\adjustright \f5\lang1031\cgrid {On cherche en vain, dans l'arr\u234\'90t attaqu\u233\'8e, des indications au sujet de l'\u233\'8evolution des loyers des appartements pris comme objets de comparaison. Il est pourtant notoire que le taux hypoth\u233\'8ecaire a sensiblement baiss\u233\'8e ces derni\u232\'8fres ann\u233\'8ees, apr\u232\'8fs une p\u233\'8eriode de hausse, ce qui aurait d\u251\'9e conduire \u224\'88 une r\u233\'8eduction des loyers des appartements en question. Or, la cour cantonale n'indique pas depuis quand ces appartements sont lou\u233\'8es, ni de quelle mani\u232\'8fre leurs loyers respectifs ont \u233\'8evolu\u233\'8e dans un pass\u233\'8e r\u233\'8ecent.\par }\pard\plain \s23\sb120\sa120\nowidctlpar\widctlpar\adjustright \f5\lang1031\cgrid {En outre, les juges pr\u233\'8ec\u233\'8edents n'ont pas proc\u233\'8ed\u233\'8e \u224\'88 des comparaisons de prix concr\u232\'8ftes, mais se sont born\u233\'8es \u224\'88 ent\u233\'8eriner la m\u233\'8ethode de calcul appliqu\u233\'8ee par l'autorit\u233\'8e de premi\u232\'8fre instance, c'est-\u224\'88-dire \u224\'88 diviser le loyer global de chacun des sept appartements entrant en ligne de compte par le nombre de pi\u232\'8fces s'y trouvant, pour obtenir un prix unitaire. Or, la r\u233\'8ef\u233\'8erence \u224\'88 un tel prix (en fonction du nombre de pi\u232\'8fces, du prix au m2 ou d'autres facteurs) n'est admissible que s'il existe des statistiques fiables pour tous les objets de comparaison, ce qui n'est pas le cas en l'occurrence. A ce d\u233\'8efaut, l'autorit\u233\'8e cantonale ne saurait faire l'\u233\'8economie d'une comparaison concr\u232\'8fte, \u224\'88 l'aide des crit\u232\'8fres mentionn\u233\'8es \u224\'88 l'art. 11 al. 1 OBLF, entre les logements retenus par elle \u224\'88 cette fin et l'appartement litigieux. En particulier, lorsque le nombre d'objets de comparaison est limit\u233\'8e, la d\u233\'8etermination du loyer usuel n\u233\'8ecessite une pes\u233\'8ee soigneuse des avantages et des inconv\u233\'8enients inh\u233\'8erents \u224\'88 chacun de ces objets, tant il est vrai que, m\u234\'90me si ceux-ci pr\u233\'8esentent des caract\u233\'8eristiques communes, ils n'ont jamais une valeur identique sur le march\u233\'8e de la location. Une telle recherche n'a pas \u233\'8et\u233\'8e effectu\u233\'8ee en l'esp\u232\'8fce, et la simple description des appartements retenus comme \u233\'8el\u233\'8ements de comparaison ne saurait en tenir lieu.\par }\pard\plain \s23\sb120\sa120\nowidctlpar\widctlpar\adjustright \f5\lang1031\cgrid {e) Au terme de cet examen, il appara\u238\'94t, pour les raisons sus-indiqu\u233\'8ees, que la demanderesse n'a pas produit un nombre suffisant d'objets de comparaison, m\u234\'90me si l'on prend en consid\u233\'8eration s\u233\'8epar\u233\'8ement chacun des exemples qu'elle a fournis. Dans ces conditions,{\*\bkmkend BGE_123_III_317_326} {\pard \brdrb \brdrs\brdrw10\brsp20 {\fs4\~}\par \pard}{\*\bkmkstart BGE_123_III_317_327}{\b\super Seite 327:}{\par }il s'impose de renvoyer la cause \u224\'88 la cour cantonale afin qu'elle examine les autres facteurs (relatifs) de hausse invoqu\u233\'8es par la bailleresse pour justifier, en partie, la majoration de loyer litigieuse.{\*\bkmkend BGE_123_III_317_327}{\*\bkmkend Opinion}{\*\bkmkend Votum}\par }}