{T 0/2}

4A_305/2014; 4A_323/2014

Besetzung

Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,

Bundesrichterin Klett, Bundesrichter Kolly,

Gerichtsschreiber Brugger.

4A_305/2014

A.A.________ und B.A.________,

vertreten durch Rechtsanwälte Prof. Dr. Andreas Binder und Christian Bär,

Beklagte und Beschwerdeführer,

gegen

1. C.________,

2. D.________ AG,

beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Adrian Kennel,

Klägerinnen und Beschwerdegegnerinnen,

und

4A_323/2014

1. C.________,

2. D.________ AG,

beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Adrian Kennel,

Klägerinnen und Beschwerdeführerinnen,

gegen

A.A.________ und B.A.________,

vertreten durch Rechtsanwälte Prof. Dr. Andreas Binder und Christian Bär,

Beklagte und Beschwerdegegner.

Gegenstand

Werkvertrag,

Beschwerden gegen das Urteil des Kantonsgerichts Schwyz, 1. Zivilkammer, vom 8. April 2014.

A.A.________ und B.A.________ (Käufer, Beklagte) kauften am 21. Februar 2005 von der C.________ und der D.________ AG (Verkäuferinnen, Klägerinnen) die Parzelle GB xxx an der Strasse E.________ in Schwyz. Zum Kauf-/Werkpreis von Fr. 1'989'000.-- beauftragten sie laut Generalunternehmer-Werkvertrag vom 7./14. April 2005 die Verkäuferinnen auch mit der Ausführung des Neubaus gemäss Baubeschrieb, Kostenvoranschlag vom 6. Dezember 2004 (inkl. Mehrkosten MK1 von Fr. 460'000.--) und Baubewilligung vom 11. September 2003.

Änderungswünsche der Käufer führten zum weiteren Kostenvoranschlag vom 14. April 2005 über Mehrkosten von Fr. 200'000.-- (MK2). Die Verkäuferinnen rechneten am 22. Januar 2007 über weitere Mehrkosten im Betrag von Fr. 599'278.50 (MK3) zuzüglich MK2 von Fr. 200'000.00 sowie Honorare inkl. Mehrwertsteuer von Fr. 99'880.33, insgesamt Fr. 899'158.83, ab. Die Käufer leisteten unbestrittenermassen Zahlungen über Fr. 2'389'000.00.

Mit Zahlungsbefehlen vom 16. März 2007 in den Betreibungen Nr. yyy und zzz des Betreibungsamtes Schwyz liessen die Verkäuferinnen die Käufer über Fr. 543'250.00 nebst 6 % Zins seit 15. März 2007 betreiben. Die Käufer erhoben Rechtsvorschlag.

Am 3. Dezember 2007 reichten die Klägerinnen beim Bezirksgericht Schwyz Klage ein und beantragten, die Beklagten seien zu verpflichten, ihnen Fr. 599'768.30 nebst Zins zu 6 % auf Fr. 543'250.-- seit 15. März 2007 und Zins zu 6 % auf Fr. 16'518.30 seit 31. März 2006 zuzüglich Zahlungsbefehlskosten von Fr. 400.-- zu bezahlen. Zudem verlangten sie die Erteilung der definitiven Rechtsöffnung für den Betrag von Fr. 543'250.00 nebst 6 % Zins seit 15. März 2007 und Zahlungsbefehlskosten von je Fr. 200.-- in den Betreibungen Nr. yyy und zzz des Betreibungsamtes Schwyz.

Nach Einholung eines Sachverständigengutachtens fällte das Bezirksgericht am 17. Oktober 2011 sein Urteil: Es verpflichtete die Beklagten unter solidarischer Haftbarkeit, den Klägerinnen den Betrag von Fr. 280'805.39 zuzüglich anteilsmässige Zahlungsbefehlskosten von Fr. 240.00 zu bezahlen. Im Übrigen wies es die Klage ab. Im entsprechenden Umfang hob es die Rechtsvorschläge in den Betreibungen Nr. yyy und zzz des Betreibungsamtes Schwyz auf.

Sowohl die Beklagten als auch die Klägerinnen erhoben Berufung an das Kantonsgericht Schwyz. Erstere beantragten die vollumfängliche Abweisung der Klage, Letztere verlangten die Verpflichtung zur Zahlung von Fr. 312'849.65 nebst Zins zu 6% seit 15. März 2007 zuzüglich Zahlungsbefehlskosten von Fr. 240.-- und Beseitigung der Rechtsvorschläge im entsprechenden Umfang.

Mit Urteil vom 8. April 2014 hiess das Kantonsgericht die Berufung der Beklagten teilweise gut und setzte die gutgeheissene Forderung von Fr. 280'805.39 auf Fr. 272'901.54 herab. Ausserdem änderte es den erstinstanzlichen Kostenentscheid. Im Übrigen wies es die Berufungen ab, soweit es darauf eintrat.

Gegen dieses Urteil haben beide Parteien Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht erhoben.

C.a. Im Verfahren 4A_305/2014 beantragen die Beklagten, das Urteil des Kantonsgerichts aufzuheben und die Klage im die Forderungssumme von Fr. 72'901.54 übersteigenden Betrag abzuweisen. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Die Klägerinnen schliessen auf Abweisung der Beschwerde. Die Vorinstanz beantragt, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Beklagten reichten eine Replik ein.

C.b. Im Verfahren 4A_323/2014 beantragen die Klägerinnen, die Ziffern 1, 2 und 3 des Urteils des Kantonsgerichts seien aufzuheben. Die Beklagten seien unter solidarischer Haftbarkeit zu verpflichten, ihnen den Betrag von Fr. 304'609.72 nebst Zins zu 6 % seit 15. März 2007 zuzüglich Zahlungsbefehlskosten von Fr. 240.-- zu bezahlen. Die Rechtsvorschläge seien im entsprechenden Umfang zu beseitigen. Ausserdem stellen sie Anträge zur Verteilung der erstinstanzlichen Kosten und zum Kostenentscheid des angefochtenen Urteils. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Die Beklagten beantragen, die Beschwerde abzuweisen, soweit überhaupt darauf eingetreten werden könne. Das Kantonsgericht verzichtete auf eine Vernehmlassung.

C.c. Mit Präsidialverfügung vom 18. Juni 2014 wurde den Beschwerden in beiden Verfahren die aufschiebende Wirkung erteilt.

Die Beschwerden in den Verfahren 4A_305/2014 und 4A_323/2014 richten sich gegen das gleiche Urteil des Kantonsgerichts Schwyz vom 8. April 2014 und betreffen dasselbe Rechtsverhältnis. Es rechtfertigt sich demnach, die Verfahren zu vereinigen und die beiden Beschwerden in einem einzigen Entscheid zu beurteilen.

Die Sachurteilsvoraussetzungen sind in den beiden Beschwerdeverfahren erfüllt und geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Allerdings steht das Eintreten unter dem Vorbehalt zulässiger und rechtsgenügend begründeter Rügen (Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG; vgl. Erwägung 3).

3.1. Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen nach Art. 95 und 96 BGG gerügt werden. Die Beschwerde ist hinreichend zu begründen, andernfalls wird darauf nicht eingetreten. In der Beschwerdeschrift ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG). Unerlässlich ist, dass die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt. Die beschwerdeführende Partei soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (BGE 140 III 86 E. 2 S. 89, 115 E. 2 S. 116).

Die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht kann das Bundesgericht nur insofern prüfen, als eine solche Rüge in der Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 138 I 171 E. 1.4; 136 I 65 E. 1.3.1; 134 II 244 E. 2.1/2.2; 133 III 439 E. 3.2 S. 444). Macht die beschwerdeführende Partei eine Verletzung des Willkürverbots von Art. 9 BV geltend, genügt es nicht, wenn sie einfach behauptet, der angefochtene Entscheid sei willkürlich. Sie hat vielmehr anhand der Erwägungen des angefochtenen Urteils im Einzelnen aufzuzeigen, inwiefern dieses offensichtlich unhaltbar ist (BGE 137 V 57 E. 1.3 S. 60; 134 II 349 E. 3 S. 352). Auf rein appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid tritt das Bundesgericht nicht ein (BGE 136 II 489 E. 2.8; 134 V 138 E. 2.1; 133 II 396 E. 3.1. S. 399).

3.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2 S. 117; 135 III 397 E. 1.5). Entsprechende Rügen sind überdies bloss zulässig, wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG).

Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein sollen (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2 S. 90; Urteile 4A_387/2013 vom 17. Februar 2014 E. 2.2, nicht publ. in: BGE 140 III 70; 4A_275/2011 vom 20. Oktober 2011 E. 2, nicht publ. in: BGE 137 III 539; 4A_214/2008 vom 9. Juli 2008 E. 1.2, nicht publ. in: BGE 134 III 570). Auf eine Kritik an den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz, die diesen Anforderungen nicht genügt, ist nicht einzutreten (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18).

Zu beachten ist ferner, dass das Bundesgericht in die Beweiswürdigung des Sachgerichts nur eingreift, wenn diese willkürlich ist. Willkür liegt nicht schon dann vor, wenn eine andere Lösung ebenfalls in Betracht zu ziehen oder gar vorzuziehen wäre, sondern nur, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 140 III 16 E. 2.1; 138 IV 13 E. 5.1 S. 22; 134 II 124 E. 4.1; 132 III 209 E. 2.1). Dies ist dann der Fall, wenn das Gericht Sinn und Tragweite eines Beweismittels offensichtlich verkannt hat, wenn es ohne sachlichen Grund ein wichtiges und entscheidwesentliches Beweismittel unberücksichtigt gelassen oder wenn es auf der Grundlage der festgestellten Tatsachen unhaltbare Schlussfolgerungen gezogen hat (BGE 140 III 264 E. 2.3 S. 266; 137 III 226 E. 4.2 S. 234; 136 III 552 E. 4.2). Inwiefern die Beweiswürdigung willkürlich sein soll, ist in der Beschwerde klar und detailliert aufzuzeigen (BGE 134 II 244 E. 2.2; 130 I 258 E. 1.3 S. 262). Namentlich genügt es nicht, einzelne Beweise anzuführen, die anders als im angefochtenen Entscheid gewichtet werden sollen, und dem Bundesgericht in appellatorischer Kritik die eigene Auffassung zu unterbreiten, als ob diesem eine freie Sachverhaltsprüfung zukäme (vgl. BGE 116 Ia 85 E. 2b).

3.3. Die Parteien können demnach im Folgenden nicht gehört werden, soweit sie eine Bundesrechtsverletzung nicht hinreichend aufgrund einer Auseinandersetzung mit den vorinstanzlichen Erwägungen aufzeigen, oder ihre Argumentation auf einen Sachverhalt stützen, der von den für das Bundesgericht verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz abweicht, ohne im Einzelnen hinreichend begründete Sachverhaltsrügen gemäss den eben dargelegten Grundsätzen zu formulieren.

Das Bezirksgericht stellte zum Kaufpreis von Fr. 1'989'000.-- zusätzliche Mehrkosten von Fr. 791'181.42 fest. Abzüglich der geleisteten Zahlungen von Fr. 2'389'000.-- und in Verrechnung mit als berechtigt erkannten Forderungen wegen Mängeln von Fr. 110'376.03 sprach es den Klägerinnen Fr. 280'805.39 zu. Die Vorinstanz reduzierte diesen Betrag um Fr. 7'903.85, den das Bezirksgericht den Klägerinnen für die Mehrkosten betreffend die unerwartet entdeckte Quelle auf dem Grundstück zu viel zugesprochen hatte. Demgegenüber lehnte es die Vorinstanz insbesondere ab, die laut den Beklagten doppelt berücksichtigten Fr. 200'000.-- gemäss MK2 in Abzug zu bringen. Einzig diesen Punkt fechten die Beklagten mit ihrer Beschwerde an (dazu Erwägung 5).

Sodann schützte die Vorinstanz das erstinstanzliche Urteil auch insofern, als den Klägerinnen die Zusprechung des verlangten Verzugszinses auf den geltend gemachten Mehrkosten verweigert worden war. Dagegen richtet sich die Beschwerde der Klägerinnen (dazu Erwägung 6).

5.1. Die Vorinstanz ging mit der Erstinstanz davon aus, dass ein fester Werkvertragspreis (bzw. Kaufpreis) von Fr. 1'989'000.-- vereinbart war, und dass in diesem Preis die Mehrkosten Die Vorinstanz befand sodann für zutreffend, dass es sich bei den Mehrkosten MK2 von Fr. 200'000.-- um die Schätzung zusätzlich entstandener Mehrkosten vom 14. April 2005 handelt. Dafür hafteten die Beklagten nach Ziffer 5 des Werkvertrags gemäss offener Abrechnung.

Umstritten war vor der Vorinstanz die Frage, ob die MK3 -Abrechnung vom 22. Januar 2007 die Differenz sämtlicher Mehrleistungen gegenüber dem Werkvertragspreis von Fr. 1'989'000.-- bildet, also die MK2 Mehrkosten von Fr. 200'000.-- beinhaltet, oder nur die über die MK2 hinausgehenden tatsächlich angefallenen Kosten betrifft. Letzteres hatte das Bezirksgericht gestützt auf die von den Klägerinnen eingereichten diversen Kostenvoranschläge abweichend vom eingeholten Gutachten entschieden.

Die Vorinstanz schützte das erstinstanzliche Urteil auch in diesem Punkt. Sie führte aus, das Bezirksgericht habe unter Hinweis darauf, dass zwei ihrer Richter vom Baufach seien, gestützt auf die Gesamtkostenaufstellung (Klagebeilage 33) in Abweichung vom Gutachten und unter Verzicht auf eine weitere Konsultation der Gutachter festgehalten, die Zusatzkosten MK3 bauten auf den Mehrkosten MK2 auf. Werde in den einzelnen Positionen jeweils die anteilige Werkvertragssumme, die MK2 und die Zusatzkosten (MK3) addiert, ergäben sich, so das Bezirksgericht, etwa die Totalkosten pro Position. Die Vorinstanz stellte fest, dass die Beklagten dies im Berufungsverfahren bloss in allgemeiner Weise bestreiten würden, indem sie nur global mathematisch-logisch eine Doppelzählung rügten, ohne konkret substanziiert die dem fachrichterlich fundierten Urteil der Vorinstanz zugrunde liegenden Positionsberechnungen als unrichtig zu widerlegen. Sie hätten insbesondere auch nicht beantragt, dass im Berufungsverfahren die Gutachter oder ein Obergutachter sich zu dem vom Bezirksgericht monierten Fehler des Gutachtens äussern sollten. Es würden ihr als Berufungsinstanz mithin keine neuen Beweismittel zur Frage offeriert, ob das fachrichterlich besetzte Bezirksgericht zu Recht vom Gutachten abgewichen sei. Die Berufung setze sich mit der fachrichterlich begründeten Erwägung, dass die Mehrkosten MK2 nicht in die MK3-Abrechnung integriert seien, nicht ernsthaft auseinander, weshalb in diesem Punkt auf die Berufung nicht weiter einzugehen und das angefochtene Urteil nicht zu beanstanden sei.

5.2. Die Vorinstanz hielt demnach die Begründungsanforderungen an die Berufung gemäss Art. 311 ZPO, wie sie in BGE 138 III 374 E. 4.3.1 formuliert wurden (vgl. auch Urteile 4A_290/2014 vom 1. September 2014 E. 3.1; 5A_438/2012 vom 27. August 2012 E. 2.2), in Bezug auf den Punkt der angeblichen Doppelzählung der MK2 für nicht erfüllt.

Die Beklagten widerlegen diese entscheidende Erwägung der Vorinstanz in ihrer Beschwerde nicht. Sie halten der vorinstanzlichen Feststellung, dass sie sich in der Berufung mit der fachrichterlich begründeten Erwägung des Bezirksgerichts zu diesem Punkt nicht ernsthaft auseinandergesetzt und eine bloss allgemein gehaltene Rüge vorgebracht hätten, in der Beschwerde nichts entgegen. Da aber die Vorinstanz betreffend die fachrichterlich begründete Abweichung vom Gutachten, wonach erwiesen sei, dass die MK2 zu den Zusatzkosten MK3 zu addieren seien, mangels rechtsgenügender Begründung nicht weiter auf die Berufung einging und diesen Punkt mithin materiell nicht überprüfte, müssten die Beklagten in der Beschwerde dartun, dass die Vorinstanz insofern bundesrechtswidrig urteilte, indem sie etwa allzu hohe Anforderungen an die Berufungsbegründung gestellt hätte. Solches rügen die Beklagten aber nicht und legen auch nicht dar, dass sie entgegen der Vorinstanz den Begründungsanforderungen nachgekommen wären. Sie lassen mithin den für den Misserfolg ihres Vorbringens ausschlaggebenden Vorwurf der nicht rechtsgenügenden Berufungsbegründung stehen.

5.3. Stattdessen versuchen sie im Grunde, die erstinstanzliche materielle Beurteilung dieses Punktes zu kritisieren und unterstellen der Vorinstanz eine offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung bzw. eine Verletzung von Art. 8 ZGB. Sie bringen vor, die Vorinstanz unterliege einem logischen Fehlschluss. Die Zusprechung des Betrags von Fr. 200'000.-- stehe in unauflösbarem Widerspruch zur Qualifikation des MK2-Kostenvoranschlages als Kostenschätzung bei einem Werkvertrag mit offener Abrechnung. Es wäre den Klägerinnen oblegen, die Mehrkosten bezüglich des Betrags von Fr. 200'000.-- im Einzelnen zu substanziieren und zu beweisen, was sie jedoch nicht getan hätten. Indem die Vorinstanz den Beweis für diese Forderung trotzdem für erbracht angesehen habe, habe sie Art. 8 ZGB verletzt.

Diese Vorbringen erfolgen im Beschwerdeverfahren vor Bundesgericht zu spät; sie hätten der Vorinstanz vorgetragen werden müssen. Dass die Beklagten solches getan hätten, legen sie nicht dar. Die Vorinstanz nahm entsprechend in diesem Punkt weder eine materielle Beurteilung noch eine Beweiswürdigung vor, sondern schritt mangels rechtsgenügender Berufungsbegründung ohne weitere Prüfung zu einer Bestätigung des erstinstanzlichen Urteils. Die hier geübte Kritik entbehrt daher einer Grundlage im angefochtenen Urteil und kann nicht gehört werden.

Entsprechend ist auf die Beschwerde der Beklagten nicht einzutreten.

Die Klägerinnen beanstanden mit ihrer Beschwerde, dass ihnen kein Verzugszins zugesprochen wurde.

6.1. Die Vorinstanz begründete dies damit, dass die Fälligkeit der geltend gemachten und bisher nicht bezahlten Mehrkosten nach Ziffer 4 der besonderen Bestimmungen des Kaufvertrages wie nach Art. 372 OR durch Zuwarten mit der Rechnungsstellung zwar nicht hinausgeschoben werde. Doch könnten die Klägerinnen ihre Einforderungsbefugnis nur ausüben, indem sie ihre Forderung mit einer entsprechend substanziierten Rechnung bezifferten, ansonsten die Fälligkeit nicht wirksam werde. Dass die Parteien mit der erwähnten Abrede auf die Überprüfbarkeit einer vorgelegten Abrechnung verzichtet hätten, gehe aus dem Vertrag nicht hervor. Ohne Mithilfe von Sachverständigen bzw. fachrichterlichen Kenntnissen hätten die Positionen der MK3-Abrechnung aber nicht beurteilt werden können. Diese seien mithin nicht nachvollziehbar gewesen, weshalb die Fälligkeitsabrede keine Wirkung habe entfalten können. Das Bezirksgericht habe daher zu Recht von der Zusprache von Verzugszinsen abgesehen.

6.2. Die Klägerinnen werfen der Vorinstanz vor, Art. 102 Abs. 2 OR falsch bzw. nicht angewendet und damit Bundesrecht verletzt zu haben. Gemäss Ziffer 4 Absatz 2 der besonderen Bestimmungen des Kaufvertrages seien die entstehenden Kosten aufgrund separater Rechnungsstellung, ungeachtet von Fertigstellungsarbeiten, zur Bezahlung fällig, wobei die Fälligkeit jedoch spätestens mit der Leistung des Restkaufpreises eintrete. Damit hätten die Parteien einen Verfalltag verabredet. Vorliegend sei die Forderung am 31. März 2006, an welchem Tag der Restkaufpreis geleistet worden sei, fällig geworden. Dieser Tag sei ein verabredeter Verfalltag. Mit dessen Ablauf seien die Beklagten ohne vorherige Mahnung in Verzug geraten und hätten die Pflicht, Verzugszinsen zu entrichten. Die Parteien hätten mit der genannten Regelung eine von Art. 372 OR abweichende Abrede über die Fälligkeit der Vergütung getroffen. Dies habe die Vorinstanz verkannt und Art. 372 OR zu Unrecht angewandt. Selbst wenn für die Fälligkeit der Vergütung die gesetzliche Regelung von Art. 372 OR und nicht die davon abweichende Vereinbarung der Parteien massgebend wäre, hätten die Klägerinnen Anspruch auf Verzugszins. Denn entgegen der eindeutig und augenfällig unzutreffenden Folgerung der Vorinstanz, sei die MK3-Abrechnung vom 22. Januar 2007 durchaus nachvollziehbar und für die Beklagten überprüfbar gewesen, insbesondere zumal der Beklagte 1 Bauingenieur sei. Dies und weitere Umstände habe die Vorinstanz ausser Acht gelassen, weshalb ihre Beweiswürdigung willkürlich sei.

6.3. Art. 372 OR regelt die Fälligkeit der Vergütung. Nach Art. 372 Abs. 1 OR hat der Besteller die Vergütung bei der Ablieferung des Werkes zu zahlen, wobei die Parteien von dieser dispositiven Regelung abweichen können. Ziffer 4 der besonderen Bestimmungen des Kaufvertrages lautet wie folgt:

"Allfällige Änderungen gegenüber dem Baubeschrieb sowie weitere Ausbauwünsche bezüglich des Einfamilienhauses hat die Käuferschaft mit den Verkäufern schriftlich - in Form einer Auftragsbestätigung - zu vereinbaren. Entstehende Mehrkosten inkl. Honorare gehen zu Lasten der Käuferschaft.

Die entstehenden Kosten sind aufgrund separater Rechnungsstellung, ungeachtet von Fertigstellungsarbeiten, zur Bezahlung fällig, spätestens aber mit Leistung des Restkaufpreises gemäss lit. d) unter Kaufpreiszahlung hiervor. Bei verspäteter Zahlung hat die Verkäuferschaft das Recht, ab Antrittstag einen Verzugszins von 6% zu verlangen."

Die Vorinstanz führte dazu aus, der erste Satz des zweiten Absatzes regle die Fälligkeit, der zweite den Beginn der Zinspflicht. Gemäss der Verweisung auf die Kaufpreiszahlungsmodalität lit. d wären die Mehrkosten innert zehn Tagen nach schriftlicher Aufforderung durch die Verkäuferschaft beim Verlegen der Unterlagsböden zur Bezahlung fällig geworden. Das Vorliegen einer entsprechenden Aufforderung belegten die Klägerinnen indes nicht. Die Verabredung eines Verfalltages im Sinne von Art. 102 Abs. 2 OR konnte die Vorinstanz nicht erkennen. Dass Letzteres bundesrechtswidrig wäre, zeigen die Klägerinnen nicht auf, indem sie - den Vertragstext verkürzend - einfach auf den Tag der Zahlung des Restkaufpreises abstellen und diesen als vereinbarten Verfalltag ausgeben. Wie die Vorinstanz zutreffend berücksichtigte, verweist der Vertragstext auf die Bestimmungen über die Kaufpreiszahlungsmodalität lit. d. Die dort vorausgesetzte Aufforderung kann daher nicht einfach unterbleiben, und die Verabredung eines Verfalltages ist nicht nachgewiesen.

Die Vorinstanz erwog, dass der Zeitpunkt der Rechnungsstellung grundsätzlich keinen Einfluss auf den Eintritt der Fälligkeit habe, und ging auch durchaus vom Eintritt der Fälligkeit aus. Sie hielt aber in einem nächsten Schritt fest, dass ungeachtet der Fälligkeit die Zahlung verweigert werden könne, wenn eine nicht nachvollziehbare oder nicht prüffähige Rechnung vorliege. Somit sei zwar nicht die Fälligkeit, aber die Fälligkeitswirkung hinausgeschoben worden, weil die Klägerinnen die geltend gemachten Mehrkosten nicht in einer substanziierten und nachvollziehbaren Rechnung beziffert hätten. Die dieser Erwägung zugrunde gelegte Rechtsauffassung, dass bis zur nachvollziehbaren und überprüfbaren Rechnungsstellung die Fälligkeitswirkung hinausgeschoben ist, und der Verzug nicht eintreten kann, ist zutreffend (Peter Gauch, Der Werkvertrag, 5. Aufl. 2011, N. 1160; Rainer Schumacher, Die Vergütung im Bauwerkvertrag, 1998, Rz. 241 und 243). Die Klägerinnen begründen insofern keine Bundesrechtswidrigkeit.

6.4. Die Klägerinnen vermögen auch nicht aufzuzeigen, dass die vorinstanzliche Feststellung, dass die fakturierten Positionen der MK3-Abrechnung vom 22. Januar 2007 nicht nachvollziehbar seien, offensichtlich unrichtig wäre bzw. auf einer willkürlichen Beweiswürdigung beruhen würde. Mit ihren weitgehend bloss appellatorischen Ausführungen verfehlen sie die Begründungsanforderungen an eine Sachverhaltsrüge (vgl. Erwägung 3.2), zeigen sie doch nicht hinlänglich auf, dass die Feststellung der Vorinstanz geradezu willkürlich wäre. Namentlich würde der Willkürvorwurf auch nicht tragen, wenn der - nicht festgestellte - Umstand, dass der Beklagte 1 selber Bauingenieur ist, in Betracht gezogen würde. Denn für die Annahme, dass die vorinstanzliche Feststellung jedenfalls nicht unhaltbar ist, genügt bereits die Berücksichtigung der aktenkundigen Tatsache, dass zum Verständnis der MK3-Abrechnung vom 22. Januar 2007 die Einholung einer Gerichtsexpertise notwendig war, wobei nicht einmal die Gerichtsexperten und die fachkundigen Richter die MK3-Abrechnung übereinstimmend verstehen konnten.

Das angefochtene Urteil ist demgemäss auch betreffend die Verweigerung von Verzugszinsen nicht zu beanstanden.

6.5. Die Klägerinnen beantragen eine andere Verteilung der erstinstanzlichen Kosten und Parteientschädigungen, als wie sie die Vorinstanz vorgenommen hat. Sie begründen dies aber nur für den Fall der Gutheissung ihrer Beschwerde. Da die Beschwerde der Klägerinnen nach dem vorstehend Gesagten nicht gutgeheissen werden kann, entfällt von vornherein auch eine abweichende Kostenverteilung.

Auf die Beschwerde der Beklagten ist nicht einzutreten, diejenige der Klägerinnen ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Entsprechend werden die Parteien je für die von ihnen angestrengten Beschwerdeverfahren kosten- und entschädigungspflichtig, unter solidarischer Haftbarkeit (Art. 66 Abs. 1 und 5 sowie Art. 68 Abs. 2 und 4 BGG). Die Parteientschädigung zugunsten der Klägerinnen im Verfahren 4A_305/2014 beträgt gemäss der Praxis des Bundesgerichts Fr. 7'000.--, diejenige zugunsten der Beklagten im Verfahren 4A_323/2014 Fr. 3'500.--. Nach Verrechnung resultiert eine Parteientschädigung zugunsten der Klägerinnen von Fr. 3'500.--.

1. Die Verfahren 4A_305/2014 und 4A_323/2014 werden vereinigt.

2. Auf die Beschwerde der Beklagten wird nicht eingetreten.

Die Beschwerde der Klägerinnen wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

3. Die Gerichtskosten im Verfahren 4A_305/2014 von Fr. 6'000.-- werden den Beklagten auferlegt, unter solidarischer Haftbarkeit.

Die Gerichtskosten im Verfahren 4A_323/2014 von Fr. 3'000.-- werden den Klägerinnen auferlegt, unter solidarischer Haftbarkeit.

4. Die Beklagten haben die Klägerinnen für das bundesgerichtliche Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit mit Fr. 3'500.-- zu entschädigen.

5. Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht Schwyz, 1. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 8. Januar 2015

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung

des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Kiss

Der Gerichtsschreiber: Brugger