{T 0/2}

5A_198/2014

Composition

MM. les Juges fédéraux von Werdt, Président,

Herrmann et Schöbi.

Greffière : Mme de Poret Bortolaso.

1. A.________,

2. B.________,

3. C.________,

4.  La communauté des propriétaires d'étages de la parcelle N° 3358,

tous les quatre représentés par Me Aba Neeman, avocat,

recourants,

contre

1. D.D.________,

2. E.D.________,

tous les deux représentés par Me Damien Bender, avocat,

intimés.

Objet

suppression du trouble, exclusion de la communauté PPE, dommages et intérêts,

recours contre le jugement de la Cour civile II du Tribunal cantonal du canton du Valais du 30 janvier 2014.

A.a. En 2006, A.________ et F.________ sont devenus copropriétaires par moitié de la parcelle no 3358, sise au lieu-dit " xxxx ", sur le territoire de la commune de X.________. Un bâtiment y avait été érigé en 1986, donnant lieu à de nombreuses discussions entre les autorités et les anciens propriétaires du fait que des appartements non autorisés y avaient été aménagés alors que l'immeuble était situé en zone industrielle.

- PPE no 6115, représentant 336/1000èmes de l'immeuble de base, conférant droit exclusif sur l'appartement no 4 de quatre pièces et demie au rez-de-chaussée, tonnelle no 9, garage no 11 et dépôt no 14;

- PPE no 6116, représentant 267/1000èmes de l'immeuble de base, conférant droit exclusif sur les locaux commerciaux et artisanaux no 5 au rez-de-chaussée et garage-tonnelle no 10;

- PPE no 6117, représentant 2/1000èmes de l'immeuble de base, conférant droit exclusif sur le galetas no 6 à l'étage;

- PPE no 6118, représentant 195/1000èmes de l'immeuble de base, conférant droit exclusif sur les bureaux no 7 à l'étage;

- PPE no 6119, représentant 200/1000èmes de l'immeuble de base, conférant droit exclusif sur les bureaux no 8 à l'étage.

A.b. Par acte authentique instrumenté le 23 septembre 2008, D.________ et E.D.________ ont acquis, comme copropriétaires par moitié chacun, les parts de PPE nos 6116 et 6119 pour 260'000 fr.

A.c. Les époux D.________ ont indiqué avoir voulu acquérir la moitié du bâtiment pour y aménager les bureaux de l'entreprise G.________ Sàrl, dont ils sont associés, et mettre à bail à des tiers les autres locaux. La partie située au premier étage était destinée aux bureaux, celle au rez-de-chaussée à l'atelier.

A.d. De novembre 2008 à janvier 2009, les époux D.________ ont vidé l'intérieur de leurs locaux, supprimant des parois de séparation, des sanitaires et des cuisines, à savoir des travaux non soumis à autorisation de construire.

A.e. Les époux D.________ et A.________ se sont réunis le 14 janvier 2009. Ils ont signé en cinq exemplaires les plans portant sur la transformation et la surélévation du toit du bâtiment érigé sur la parcelle no 3358. Le dossier a ensuite été déposé par D.D.________ à l'administration communale, accompagné d'un courrier daté du 12 janvier 2009 indiquant les étapes des différents travaux à réaliser, débutant par l'élévation complète de deux mètres du toit, également sur l'unité d'étage appartenant à A.________.

A.f. Le 2 février 2009, les époux D.________ ont signé un contrat de bail pour locaux commerciaux avec la société J.________ Sàrl portant sur la mise à disposition d'une surface de 110 m2 au total au premier étage ainsi que de quatre places de stationnement. Le bail, consenti pour cinq ans, courait dès le 1er septembre 2009 pour un loyer mensuel de 2'000 fr.

A.g. Le 3 février 2009, la commune a délivré l'autorisation de construire concernant le projet de " transformation, surélévation et changement d'affectation d'un bâtiment artisanal avec restructuration du parking comportant le déplacement du portail, une entrée et une sortie et la possibilité de parquer plus de 15 véhicules ". Au niveau des affectations, le rez-de -chaussée de l'immeuble était destiné à servir d'atelier et réception/salle de réunion, tandis que le premier étage devait accueillir des bureaux.

A.h. Les copropriétaires se sont réunis le 14 avril 2009. D'après l'ordre du jour de cette assemblée informelle, les points à discuter portaient, notamment, sur la décision à rendre " pour les gros travaux de levage du toit " (valeur des lots et achat éventuel), la structure de la propriété par étages (répartition des coûts et des millièmes, établissement d'un nouveau règlement) et enfin sur la date des futures assemblées générales.

A.i. Par acte authentique instrumenté le 30 avril 2009, A.________ a finalement vendu aux époux D.________ l'unité d'étage no 6117 conférant un droit exclusif sur le galetas no 6 au premier étage. Le prix d'acquisition était de 5'000 fr.

A.j. Une séance concernant les travaux d'exhaussement du toit a eu lieu le 9 juin 2009. D.D.________, les représentants des différents corps de métiers amenés à intervenir ainsi que A.________ étaient présents. Celui-ci a été informé à cette occasion de l'étendue des travaux à exécuter, en particulier des travaux d'exhaussement du toit dans son intégralité, ainsi que de la date du début des travaux, à savoir le 16 juin 2009.

A.k. Par acte authentique instrumenté le 10 juin 2009, A.________ a vendu à B.________ 1/10ème de la quote-part de l'unité d'étage no 6118 pour la somme de 10'000 fr. et cédé 2/10èmes de la quote-part de ce même immeuble à C.________, en contrepartie de l'immeuble no 3487 sis sur la commune de Z.________ (valeur: 20'000 fr.) et d'une soulte de 15'000 fr. Le changement partiel de propriétaires d'étages a été inscrit au registre foncier le 18 juin 2009.

A.l. Le 13 juin 2009, se prévalant de sa qualité d'administrateur de la propriété par étages, A.________ a envoyé aux époux D.________ un courriel intitulé " Opposition aux modification de tous les communs et mise en demeure de rétablir l'ancienne situation ". A.________ y rappelait en substance sa totale opposition ainsi que celle de B.________ et C.________ aux travaux de rehaussement du toit et réclamait le rétablissement des modifications apportées aux communs.

A.m. Les travaux de rehaussement du toit ont débuté par la découpe du toit existant et se sont poursuivis par l'intervention de la grue. Le montage de la charpente - au centre du bâtiment -, la pose du toit sur celle-ci, de même que celle des étais métalliques, ont été effectués en attendant la construction des murs.

B. Le 19 juin 2009, A.________, B.________ et C.________, agissant tant en leur nom personnel qu'en celui de la communauté des propriétaires d'étages, ont déposé auprès du Tribunal du district de Monthey une requête de mesures pré-provisionnelles et provisionnelles tendant au blocage des travaux. Le juge de district a accueilli la conclusion prise à titre pré-provisionnel le même jour et ordonné ainsi aux époux D.________ de cesser les travaux jusqu'à droit connu sur le sort de la requête de mesures provisionnelles.

C.a. Les demandeurs ont déposé le 21 août 2009 au greffe du Tribunal du district de Monthey une cédule hypothécaire au porteur d'une valeur de 150'000 fr.; le 16 septembre 2009, ils ont remis une déclaration de nantissement de ladite cédule, à concurrence du montant de 30'000 fr.

C.b. Par demande déposée le 21 août 2009 également, A.________, B.________, C.________ ainsi que la communauté des propriétaires d'étages ont ouvert action à l'encontre des époux D.________. Dans leur teneur définitive au 29 juin 2012, leurs conclusions visaient, à titre préalable, la libération des sûretés déposées à la suite de la décision de mesures provisionnelles du 22 juillet 2009; à titre principal, l'admission de leur demande et le rejet des conclusions reconventionnelles des défendeurs (ch. 1; cf. infra), la remise en l'état antérieur du toit (ch. 2), l'exclusion des défendeurs de la PPE (ch. 3), ordre leur étant en conséquence donné d'aliéner leurs unités de PPE nos 6116, 6117 et 6118 (ch. 4) dans un délai à fixer par le juge (ch. 5) et, à défaut d'exécution dans ledit délai, la vente aux enchères des unités d'étages précitées (ch. 6).

C.c. A.________, B.________, C.________ et la communauté des propriétaires d'étages ont appelé de ce jugement.

D. Contre cette dernière décision, A.________, B.________, C.________ et la communauté des propriétaires d'étages (ci-après les recourants) déposent un recours en matière civile le 7 mars 2014. Les recourants réclament la réforme de l'arrêt attaqué dans le sens de leurs conclusions formulées en instance cantonale. Ils se plaignent de l'établissement arbitraire des faits ainsi que de la violation du droit, reprochant à cet égard aux magistrats cantonaux d'avoir d'abord retenu la nullité des décisions prises par l'assemblée des propriétaires d'étages en l'absence des époux D.________ (ci-après les intimés) ainsi que le caractère abusif du comportement du recourant A.________ consistant à demander la remise en état du bâtiment, d'avoir ensuite refusé d'admettre le principe de l'exclusion des intimés de la communauté des propriétaires d'étages, d'avoir partiellement admis les prétentions reconventionnelles des intimés et d'avoir enfin refusé de mettre les frais de première instance à la charge de la communauté.

E. La requête d'effet suspensif présentées par les recourants a été rejetée par ordonnance présidentielle du 31 mars 2014.

1. Le recours est dirigé contre une décision finale (art. 90 LTF), prise par une autorité cantonale supérieure statuant sur recours (art. 75 LTF), dans une contestation civile de nature pécuniaire, dont la valeur litigieuse est supérieure à 30'000 fr. (art. 72 al. 1 et 74 al. 1 let. b LTF); il a par ailleurs été déposé à temps (art. 100 al. 1 LTF) et les recourants, qui ont succombé dans leurs conclusions devant l'instance précédente, ont qualité pour recourir (art. 76 LTF).

2.1. Saisi d'un recours en matière civile, le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est donc limité ni par les arguments soulevés dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorité précédente; il peut admettre un recours pour d'autres motifs que ceux qui ont été invoqués et le rejeter en adoptant une argumentation différente de celle de l'autorité précédente (cf. ATF 134 III 102 consid. 1.1; 130 III 297 consid. 3.1).

2.2. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si ces faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Le recourant qui entend invoquer que les faits ont été établis de manière manifestement inexacte (art. 97 al. 1 LTF), c'est-à-dire que les constatations de fait sont arbitraires au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 133 II 249 consid. 1.2.2), doit satisfaire au principe d'allégation (art. 106 al. 2 LTF), c'est-à-dire démontrer par une argumentation précise en quoi consiste la violation (ATF 133 III 393 consid. 7.1, 638 consid. 2).

3. Les recourants se plaignent avant tout d'arbitraire dans l'établissement des faits.

3.1. Ils contestent d'abord l'intérêt de A.________ au rehaussement du toit, soutenant que le courriel du 12 janvier 2009 sur lequel se serait fondée l'autorité cantonale pour le retenir ne s'y rapportait nullement mais concernait " plus probablement " l'esthétique des façades.

3.2. Les recourants reprochent ensuite à la cour cantonale d'avoir retenu que A.________ avait donné son accord inconditionnel à la mise en oeuvre des travaux de surélévation; ils affirment au contraire que ceux-ci étaient soumis à la condition que les intimés acquièrent l'unité d'étage no 6118, ce que les magistrats cantonaux auraient pourtant arbitrairement écarté. Les recourants fondent leur motivation sur un courriel du 12 mars 2009, à mettre en relation avec un second message daté du 2 mars 2009, ainsi que sur les déclarations du témoin F.________.

3.3. Les recourants affirment également que les juges cantonaux auraient arbitrairement retenu que A.________ était présent lors de la réunion de " pré-chantier " du 9 juin 2009. Cette constatation manifestement inexacte procéderait également d'une violation de son droit d'être entendu, de la violation de l'art. 317 CPC et de l'application arbitraire de l'art. 145 CPC/VS dès lors que l'intéressé avait démontré se trouver à ce moment-là chez sa physiothérapeute.

3.3.1. Pour établir la présence de A.________ à la réunion du 9 juin 2009, la cour cantonale s'est fondée sur le témoignage de différents corps de métier, présents lors de dite réunion. Si seul l'un des intéressés - à savoir H.________, ingénieur civil - avait été en mesure de donner la date exacte de cette réunion " pré-chantier ", tous ont en revanche attesté la présence de A.________ à celle-ci et précisé qu'il avait même à cette occasion ouvert ses propres locaux afin de vérifier la nécessité ou non de placer des étais. Les magistrats ont par ailleurs souligné que les témoignages apparaissaient mesurés et crédibles, aucun indice n'accréditant l'existence de relations étroites d'affaires ou d'amitié entre leurs auteurs et les intimés; la contestation de A.________ n'était en revanche guère sérieuse dès lors qu'il avait attendu le 29 juin 2012, à savoir le dépôt de son ultime mémoire-conclusions (première instance), pour produire une pièce, datée du 5 novembre 2011, supposée établir sa présence chez sa physiothérapeute à la date contestée; quant à l'audition de l'intéressée, elle aurait pu être sollicitée en première instance déjà.

3.3.2. Dès lors que l' 

3.4. Les recourants reprochent encore à l'autorité intimée d'avoir retenu que la vente du 10 juin 2009 serait intervenue uniquement dans le but d'augmenter le nombre de copropriétaires et de permettre à A.________ d'obtenir la double majorité des parts et des voix lors des assemblées générales, ce qui lui était impossible par le passé. Après avoir d'emblée relevé que la double majorité ne leur était d'aucune utilité concrète, les recourants précisent que tant B.________ que C.________ disposaient d'un intérêt financier à l'acquisition de leurs quotes-parts.

4. Les recourants invoquent la violation de l'art. 316 CPC, reprochant à la cour cantonale de ne pas avoir aménagé des débats d'appel dans le cadre d'une cause aussi complexe. Ils affirment en substance que ces débats s'imposaient dès lors qu'ils avaient requis l'audition de K.________, physiothérapeute de A.________ (cf. supra 3.3); les débats étaient de surcroît nécessaires en tant que le jugement se fondait sur l'abus de droit et l'attitude des parties, avec lesquelles l'instance d'appel n'avait pourtant jamais eu de contacts directs.

5. Les recourants se plaignent ensuite que les juges cantonaux ont jugé nulles les décisions prises par l'assemblée générale sans convocation préalable et présence des intimés.

5.1. La juridiction cantonale a considéré que, même si les intimés n'étaient pas habilités à voter sur certains des objets portés à l'ordre du jour, ils disposaient du droit de participer aux assemblées, ne serait-ce que pour faire valoir leur droit d'être entendus. Les décisions prises lors des assemblées générales tenues par les recourants dès le 13 juin 2009, intentionnellement sans convocation préalable des intéressés, violaient leurs droits les plus élémentaires et étaient en conséquence fondamentalement nulles. Les magistrats cantonaux ont de surcroît relevé que, le 13 juin 2009, les recourants C.________ et B.________, acquéreurs de quotes-parts de propriété sur l'unité d'étage no 6118, n'étaient pas encore inscrits comme propriétaires au registre foncier. Ils n'étaient en conséquence pas encore membres de la communauté et ne pouvaient ainsi valablement prendre part au vote.

5.2. Les recourants reconnaissent l'absence de convocation des intimés aux assemblées litigieuses. Ils soulignent néanmoins qu'en raison du conflit d'intérêt auquel ceux-ci étaient confrontés, ils auraient de toute manière été empêchés de voter. Les recourants remarquent également que, contrairement au régime de l'association, la décision de l'assemblée générale des propriétaires d'étages quant à l'exclusion d'un propriétaire n'emporterait pas directement celle-ci: elle créerait uniquement le fondement pour autoriser le juge à la prononcer sur la base de l'art. 649b CC, dans le cadre d'une procédure judiciaire garantissant aux intéressés leur droit d'être entendus. Il fallait en conséquence considérer qu'une éventuelle violation de cette garantie constitutionnelle avait été réparée par la présente procédure dès lors qu'ils avaient parfaitement pu s'exprimer sur ce point. De l'avis des recourants, qualifier enfin de nulles les décisions litigieuses procéderait d'un formalisme excessif: à supposer en effet qu'elles fussent viciées, dites décisions auraient dû, tout au plus, être tenues pour annulables.

5.3.1. L'appartenance du propriétaire d'étages à la communauté des propriétaires d'étages commence en règle générale avec son inscription au registre foncier; si l'inscription ne produit toutefois qu'un effet déclaratif (art. 656 al. 2 CC), elle débute alors avec l'acquisition de la part d'étage ( WERMELINGER, La propriété par étages, 2e éd. 2008, n. 18 ad art. 712l CC).

5.3.2. Selon l'art. 712m al. 2 CC, la contestation des décisions de l'assemblée des propriétaires d'étages est régie par les règles applicables à l'association, c'est-à-dire par l'art. 75 CC. La contestation des décisions se fait généralement par une action tendant à l'annulation de la décision prise, la sécurité des transactions et l'intérêt des partenaires contractuels d'une propriété par étages recommandant en effet de n'admettre que restrictivement la nullité d'une décision prise par l'assemblée des propriétaires d'étages. Les décisions absolument nulles sont ainsi celles qui vont à l'encontre de la structure fondamentale de la propriété par étages, violent les règles qui sont destinées à protéger les tiers, notamment les créanciers, ont un contenu immoral ou impossible ou encore violent les droits de la personnalité (cf. parmi d'autres: WERMELINGER, op. cit., n. 205 ss ad art. 712m CC; MEIER-HAYOZ/REY, Berner Kommentar, 1988, n. 146 ad art. 712m CC; STEINAUER, Les droits réels, tome 1, 5e éd. 2012, n. 1319 s.; HANDSCHIN/WYTTENBACH, Der Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung und seine Anfechtung, in Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 2011, p. 45 ss, p. 78). Est par exemple nulle une décision excluant de manière générale un propriétaire d'étages du droit de vote, une décision modifiant la quote-part d'un propriétaire d'étages sans le consentement de celui-ci (arrêt 5A_ 760/2011 du 18 mai 2012 consid. 3.2.3.1 et les références) ou encore une décision prise par une assemblée qui n'a pas été régulièrement convoquée ( STEINAUER, op. cit., no. 1320; cf. ATF 80 II 271 consid. 1a; 71 I 383 consid. 2a), en particulier lorsque, volontairement, et de manière fautive, la convocation n'a pas été envoyée à son destinataire ( WERMELINGER, op. cit., n. 68 ad art. 712n CC; Die Praxis des Kantonsgerichtes von Graubünden [PKG] 1992 p. 87 consid. 1e). La nullité doit être constatée d'office; chaque propriétaire d'étages peut s'en prévaloir en tout temps, par voie d'action ou d'exception ( WERMELINGER, op. cit., n. 214 ad art. 712m CC; STEINAUER, op. cit., n. 1320; MEIER-HAYOZ/REY, op. cit., n. 146 ad art. 712m CC).

5.3.3. La loi ne prévoit aucune exigence formelle pour la convocation de l'assemblée des propriétaires d'étages: elle peut ainsi théoriquement se faire par oral ( MEIER-HAYOZ/REY, op. cit., n. 22 ad art. 712n CC; WERMELINGER, op. cit., n. 20 ad art. 712n CC; BÖSCH, in Basler Kommentar, ZGB II, 4e éd. 2011, n. 4 ad art. 712n CC; WEBER, Die Stockwerkeigentümergemeinschaft, 1979, p. 367), une convocation écrite étant cependant privilégiée pour des questions de clarté et de preuve ( WERMELINGER, op. cit., n. 20 ad art. 712n CC).

5.3.4. La disposition sur la privation du droit de vote dans les associations (art. 68 CC) s'applique à l'assemblée des copropriétaires d'étages (ATF 134 III 481 consid. 3.4 admettant le renvoi de l'art. 712m CC, jusqu'alors discuté en doctrine; arrêt 5A_709/2010 du 1 mars 2011 consid. 4). Le propriétaire d'étages ne peut ainsi participer ni aux délibérations, ni au vote concernant une décision le plaçant dans un conflit d'intérêt; il doit néanmoins avoir la possibilité de faire valoir son droit d'être entendu préalablement à la prise de décision l'intéressant ( WEBER, RNRF, p. 153; cf. également VOUILLOZ, op. cit., p. 66 in fine et 67; WERMELINGER, op. cit., n. 149 ad art. 712m CC; cf. également pour l'art. 68 CC: ATF 128 III 209 consid. 4c; 90 II 346 consid. 2; arrêt 5A.16/2004 du 23 juillet 2004 consid. 2.2.2; RIEMER, Berner Kommentar, 3e éd. 1990, n. 18 ad art. 68 CC).

5.4. Les recourants ont en l'espèce reconnu avoir sciemment omis de convoquer les intimés aux différentes assemblées générales tenues à compter du 13 juin 2009. S'il n'est pas contesté que ceux-ci disposaient en effet d'un intérêt à certaines des questions soumises au vote et qu'ils n'auraient en conséquence pas été habilités à y participer, il n'en demeure pas moins qu'ils devaient avoir l'opportunité de s'exprimer à cet égard. Ignorants toutefois la tenue des différentes assemblées convoquées par A.________ et les mesures que celui-ci souhaitait que la communauté prenne à leur encontre, les intéressés n'ont jamais été à même d'exercer leur droit d'être entendus antérieurement aux prises de décisions les concernant, que ce soit en relation avec la demande d'exclusion ou avec la sommation de cesser les travaux entrepris et les mesures judiciaires qu'impliquait son défaut d'y donner suite. Le fait que les intimés aient pu, par la suite, s'exprimer sur la demande d'exclusion devant l'autorité judiciaire n'est à cet égard pas déterminant. L'exclusion de la communauté des propriétaires d'étages s'effectue certes par le biais d'une procédure judiciaire; son introduction est néanmoins soumise à l'aval des propriétaires d'étages (art. 649b CC). L'application analogique de l'art. 68 CC garantit ainsi au propriétaire d'étages menacé d'exclusion le droit d'être entendu par l'assemblée générale, à savoir préalablement à l'introduction d'une éventuelle procédure judiciaire.

6. Les recourants reprochent à l'autorité intimée d'avoir retenu que la vente du 10 juin 2009 serait intervenue uniquement dans le but d'augmenter le nombre de copropriétaires et de permettre à A.________ d'obtenir la double majorité des parts et des voix lors des assemblées générales, ce qui lui était impossible par le passé. Après avoir d'emblée relevé que la double majorité ne leur était d'aucune utilité concrète, ils précisent que tant B.________ que C.________ disposaient d'un intérêt financier à l'acquisition de leur quotes-parts.

6.1. Il convient avant tout de déterminer si, comme le retient l'instance cantonale, la vente était utile à A.________, en d'autres termes si, celui-ci avait nécessairement besoin du concours de B.________ et C.________ pour agir en justice.

6.1.1. Le recourant A.________ pouvait certes introduire seul l'action en exclusion des intimés: conformément à l'art. 649b al. 2 CC, également applicable à la propriété par étages (ATF 137 III 534 consid. 2.1; 113 II 15 consid. 2), si la communauté ne comprend que deux copropriétaires, chacun d'eux peut intenter action.

6.1.2. Pour ce qui est de l'action en cessation du trouble, et, ainsi, de l'opposition aux travaux de surélévation du toit entrepris par les intimés la situation est en revanche différente.

6.2. Reste dans un second temps à examiner si les recourants B.________ et C.________ disposaient d'un intérêt à la transaction.

6.3. Il a d'une part été démontré que la vente des quotes-parts aux recourants C.________ et B.________ permettait au recourant A.________ d'obtenir la majorité simple, respectivement la majorité qualifiée au sein de la communauté, situation qui, auparavant, n'était pas envisageable (consid. 6.1); il a d'autre part été établi que tant C.________ que B.________ ne disposaient d'aucun intérêt à l'acquisition de petites quotes-parts, leur intervention étant motivée par la volonté de " rendre service " à A.________ (consid. 6.2). Dans ces conditions, l'on ne saurait qualifier d'arbitraire l'appréciation cantonale consistant à considérer que l'entrée de C.________ et B.________ serait intervenue uniquement dans le but d'augmenter le nombre de copropriétaires et de permettre à A.________ d'obtenir la double majorité des parts et des voix lors des assemblées générales.

7. Les recourants contestent également que les intimés étaient autorisés à entreprendre les travaux de surélévation du toit.

7.1. La cour cantonale a retenu que les travaux entrepris par les intimés étaient des travaux utiles au sens de l'art. 647d CC. Il devaient ainsi être adoptés à la double majorité de tous les propriétaires d'étages représentant en outre, leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose. Avant l'inscription au registre foncier de B.________ et C.________, la double majorité nécessitait obligatoirement l'accord de tous dès lors que la communauté n'était composée que de A.________ - 1 voix et 531/1000èmes - et des intimés - 1 voix et 469/1000èmes. Vu le nombre restreint de propriétaires d'étages et l'absence d'organisation d'assemblée générale depuis l'arrivée des intimés au sein de la communauté, la juridiction cantonale a considéré que les parties pouvaient se dispenser de tenir formellement une assemblée générale et de prendre des décisions écrites. C'était ainsi dans ce contexte que, le 14 janvier 2009, en pleine connaissance de cause, le susnommé avait cosigné avec les intimés les plans déposés à l'appui de la demande de permis de construire. Il avait ensuite confirmé cet accord dans le courrier qu'il avait adressé le 10 février 2009 à la commune et s'était tenu régulièrement informé par D.D.________ des offres des divers entrepreneurs. Dans ces conditions, les magistrats cantonaux ont conclu que la communauté avait bien pris la décision d'entreprendre les travaux contestés, à l'unanimité.

7.2. Les recourants affirment que la signature des plans intervenue le 14 janvier 2009 ne permettrait pas d'appréhender dans sa globalité le projet de construction des intimés, de sorte qu'il fallait considérer qu'aucune décision n'avait été prise par l'assemblée des propriétaires d'étages de manière à légitimer les travaux entrepris. A cela s'ajoutait qu'à supposer qu'une décision eût été prise, les règles de protocole et de conservation n'auraient pas été respectées, circonstance rendant nulle toute décision prise à cet égard sans que l'absence apparente de formalisme ou le nombre restreint de copropriétaires permettent de remédier à ce vice.

7.3. La décision de la communauté des propriétaires d'étages doit répondre à certaines exigences de forme: d'une part, pour des raisons liées aux intérêts fondamentaux de la publicité et à la sécurité du droit; d'autre part, pour éviter des difficultés liées au calcul du délai pour contester les décisions (ATF 127 III 506 consid. 3c; cf. également BÖSCH, op. cit., n. 9 ad art. 712m CC). La décision peut d'abord être prise par oral, à l'assemblée des propriétaires d'étages (ATF 127 III 506 consid. 3a; arrêt 5A_913/2012 du 24 septembre 2013 consid. 5.2.2; WERMELINGER, op. cit., n. 121 ss ad art. 712m CC; MEIER-HAYOZ/REY, op. cit., n. 61 ss ad art. 712m CC; BÖSCH, op. cit., n. 9 ad art. 712m CC); elle doit alors être l'objet d'un procès-verbal, qui doit être conservé (art. 712n al. 2 CC). Il n'existe donc aucune liberté formelle (art. 11 CO) : si la décision n'est pas protocolée, soit parce qu'aucun procès-verbal n'est rédigé, soit parce que la décision en question n'a pas été mentionnée au procès-verbal, elle n'est alors pas seulement annulable, mais nulle (ATF 127 III 506 consid. 3c et 3d; arrêt 5A_913/2012 précité ibid.). La communauté des propriétaires d'étages peut également prendre une décision par écrit (art. 66 al. 2 CC en application du renvoi de l'art. 712m al. 2 CC; ATF 127 III 506 consid. 3a), l'approbation écrite et unanime de tous les propriétaires d'étages étant alors nécessaire (arrêt 5A_913/2012 précité ibid.; WERMELINGER, op. cit., n. 125 ad art. 712m CC; MEIER-HAYOZ/REY, op. cit., n. 118 ad art. 712m CC et les références). L'adoption d'une décision par correspondance qui ne requiert pas l'unanimité (Urabstimmung) est admise avec retenue (notamment: MEIER-HAYOZ/REY, op. cit., n. 123 ad art. 712m CC et les références), voire exclue ( WERMELINGER, op. cit., n. 134 ss ad art. 712m CC) par la doctrine; la question peut demeurer ouverte (ATF 127 III 506 consid. 3a) dès lors que les conditions n'en sont ici manifestement pas réalisées.

7.4. L'autorité cantonale a noté à juste titre que, avant l'inscription des recourants B.________ et C.________, la communauté des propriétaires d'étages fonctionnait de manière informelle, sans organisation particulière. Les recourants le reconnaissent d'ailleurs eux-mêmes. Il n'en demeure pas moins que les exigences de forme quant aux prises de décisions sont strictes et ne laissent aucune marge de liberté aux propriétaires d'étages. Dans ces conditions, en l'absence de tenue de tout procès-verbal, on ne saurait admettre que l'autorisation d'entreprendre les travaux contestés aurait été prise par oral, au cours d'une assemblée informelle. En signant en revanche les plans portant sur la transformation et la surélévation du toit, le recourant A.________ a donné son accord au projet des intimés, permettant ainsi implicitement le lancement de la procédure d'autorisation de construire, autorisation obtenue le 3 février 2009 et confirmée le 2 avril 2009. Il faut en conséquence considérer que la signature du recourant A.________, apposée sur les plans avec celles des intimés, constitue une décision écrite de la communauté des propriétaires d'étages, prise à l'unanimité, dont la teneur a par ailleurs été confirmée ultérieurement, notamment par le courrier adressé par l'intéressé à la commune le 10 février 2009, puis par la participation à la réunion " pré-chantier " du 9 juin 2009 (supra consid. 3.3). Ce courrier démontre par ailleurs que, contrairement à ce qu'il soutient, A.________ avait parfaitement saisi l'ampleur du projet de construction des intimés ("élévation du toit sur toute la surface plancher des PPE " sans changement d'affectation des locaux).

8. Les recourants reprochent à l'autorité cantonale d'avoir rejeté l'action en cessation de trouble (art. 679 CC) intentée en leur nom propre et au nom de la communauté des propriétaires d'étages.

9. Les recourants estiment encore que la juridiction cantonale aurait violé l'art. 649b CC en refusant d'entrer en matière sur leur demande d'exclusion des intimés.

10. Les recourants invoquent l'application arbitraire de l'art. 296 CPC/VS, soutenant d'une part que les prétentions reconventionnelles des intimés étaient périmées (consid. 10.1), d'autre part que les conditions matérielles posées par cette disposition n'étaient pas réalisées, de sorte que les intimés ne pouvaient faire valoir aucune prétention en dommages-intérêts à leur égard. Sous ce dernier aspect, les recourants se plaignent également de la violation de l'art. 41 CO (consid. 10.2).

10.1. L'art. 296 CPC/VS, applicable lors du dépôt des mesures provisionnelles et de la demande au fond en 2009, avait la teneur suivante:

10.1.1. Les recourants affirment au contraire que les intimés ne sauraient s'appuyer sur le principe de la bonne foi dans la mesure où ils étaient assistés d'un mandataire professionnel. Il leur incombait ainsi de réagir face à l'omission du juge du district sans attendre un délai de dix mois pour faire valoir leur dommage, dans le cadre de la procédure au fond.

10.1.2. Le recours en matière civile au Tribunal fédéral ne peut pas être interjeté pour violation du droit cantonal en tant que tel, mais il est possible de faire valoir qu'une mauvaise application du droit cantonal constitue une violation du droit fédéral, en particulier qu'elle est arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. ou contraire à d'autres droits constitutionnels (ATF 134 II 349 consid. 3; 133 III 462 consid. 2.3). Le Tribunal fédéral ne connaît de la violation des droits constitutionnels que si un tel moyen est invoqué et motivé par le recourant conformément au principe d'allégation (art. 106 al. 2 LTF; supra consid. 2.2).

10.1.3. La motivation cantonale n'apparaît donc pas arbitraire sur ce point: ainsi que l'autorité cantonale l'a constaté, l'introduction de la demande au fond et le versement des sûretés sont intervenues à la même date. Dans ces conditions, les intimés pouvaient effectivement légitimement partir du principe que leur prétention en dommages-intérêts pourrait être invoquée reconventionnellement dans le délai qui leur serait imparti pour répondre à la demande au fond que les recourants venaient d'introduire. On ne saurait en conséquence considérer que la cour cantonale aurait arbitrairement méconnu la prétendue péremption des droits appartenant aux intimés.

10.2.1. Quant aux conditions matérielles permettant de donner suite aux prétentions des intimés, la cour cantonale les a examiné sous l'angle de l'art. 41 CO, disposition dont les recourants invoquaient également la violation: la juridiction a en effet relevé que ses conditions d'application se recoupaient avec l'art. 296 CPC/VS, sous réserve de celle de la faute, cette dernière disposition instaurant en effet une responsabilité causale.

10.3. Les recourants affirment d'abord que les intimés n'auraient subi qu'un dommage de nature économique, à savoir des pertes locatives. Sous l'angle de l'illicéité, il convenait ainsi qu'ils pussent se prévaloir d'une norme de droit positif les protégeant contre de tels dommages, ce qu'ils n'avaient toutefois pas démontré. Les recourants relèvent par ailleurs que l'on ne pouvait considérer qu'ils avaient adopté, de manière intentionnelle, une attitude malveillante et contraire à la bonne foi dans le cadre du procès, la jurisprudence ne donnant de surcroît de portée à une telle conclusion qu'en rapport avec la répartition des frais et dépens de la procédure. Sous l'angle du lien de causalité, les recourants remarquent également que les baux conclus par les intimés l'avaient été bien avant l'élaboration du projet de transformation et l'obtention d'une quelconque garantie de la part de la communauté des propriétaires d'étages, voire même le dépôt du projet aux autorités compétentes. Il leur appartenait dès lors de supporter seuls les conséquences dommageables qu'ils prétendaient subir. Les recourants soulignent enfin, en relation avec le dommage allégué par les intimés, que non seulement ceux-ci ne bénéficiaient d'aucune autorisation valable leur permettant d'honorer les contrats de bail conclus, mais que le montant des loyers réclamés était de surcroît absolument excessif. S'appuyant sur ces différents éléments, les recourants en concluent qu'ils ne pouvaient être condamnés à indemniser les intimés pour les pertes locatives que ceux-ci avaient prétendument subis.

10.4. La responsabilité délictuelle, au sens de l'art. 41 CO, suppose la réalisation des quatre conditions cumulatives suivantes: un acte illicite, une faute, un dommage et un rapport de causalité (naturelle et adéquate) entre l'acte illicite et le dommage (cf. parmi d'autres : ATF 132 III 122 consid. 4.1; arrêt 4C.77/2001 du 12 septembre 2001 consid. 2 non publié aux ATF 127 III 496; WERRO, Commentaire romand, CO I, 2e éd. 2012, n. 6 ad art. 41 CO).

10.4.1.1. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, un acte est illicite s'il enfreint un devoir général en portant atteinte soit à un droit absolu du lésé (Erfolgsunrecht), soit à son patrimoine; dans ce dernier cas, la norme violée doit avoir pour but de protéger le lésé dans les droits atteints par l'acte incriminé (Verhaltensunrecht; ATF 124 III 306 consid. 4a et les arrêts cités; arrêt 4C.77/2001 précité consid. 2a/aa).

10.4.1.2. Les recourants fondent en l'espèce leurs conclusions principales sur la prétendue absence d'autorisation des intimés d'entreprendre les travaux de surélévation du toit. Or il ressort de l'arrêt attaqué que les recourants connaissaient les travaux envisagés par les intimés et qu'ils n'ignoraient pas que le recourant A.________ avait consenti au projet, pour lequel les intéressés avaient obtenu une autorisation: A.________ avait en effet signé les plans déposés à l'appui de la demande d'autorisation, lesquels prévoyaient explicitement le rehaussement du toit sur toute sa surface; la commune avait ensuite donné son autorisation de construire sur la base du dossier, et en conséquence des plans qui lui avaient été remis; le recourant A.________ n'avait jamais manifesté son opposition aux travaux projetés avant la cession des quotes-parts à ses consorts le 10 juin 2009 et ceux-ci avaient tous deux reconnu qu'ils savaient, lorsqu'ils avaient acquis celles-ci, que des travaux d'exhaussement du toit allaient être effectués, l'un d'eux admettant même que A.________ n'était toutefois plus d'accord avec ces travaux. Agissant en connaissance de cause et, ainsi, fautivement (sur la notion de faute: cf. Engel, Traité des obligations en droit suisse, 2ème éd. 1997, p. 461 ss), les recourants engagent leur responsabilité ainsi que l'a à juste titre retenu la cour cantonale.

10.4.2. Le dommage doit être la conséquence de l'acte illicite. Il doit ainsi exister une relation de cause à effet, appelée causalité naturelle, entre celui-ci et celui-là. La causalité naturelle relève des constatations de fait (ATF 133 III 462 consid. 4.4.2; 132 III 715 consid. 2). Celle-ci a été implicitement retenue par la cour cantonale.

10.4.3. Le montant de la réparation attribuée aux intimés n'est pas remis en cause par ceux-ci. Les recourants, qui prétendent que le dommage allégué par les intéressés serait excessif, ne démontrent cependant pas en quoi l'indemnisation finalement octroyée, largement détaillée par l'autorité attaquée, serait contraire au droit. Il n'y a donc pas lieu d'examiner cette question.

11. Dans un dernier grief, les recourants reprochent à la cour cantonale de ne pas avoir également mis les frais de première instance à la charge de la communauté des propriétaires d'étages.

11.1. Le Tribunal cantonal a retenu que les intimés avaient obtenu gain de cause sur le principe de la responsabilité de leur partie adverse et qu'ils avaient de surcroît agi de bonne foi. Dans ces conditions, en se fondant sur l'art. 252 al. 2 CPC/VS - applicable en première instance - et sur un avis doctrinal proposant l'application analogique de l'art. 712h al. 3 CC à la répartition interne des frais liés à une procédure judiciaire impliquant la communauté, la cour cantonale a mis les frais de première instance solidairement à la charge des recourants, à exclusion de la communauté, à laquelle appartiennent également les intimés.

11.2. Les recourants se limitent à indiquer que la contribution doctrinale sur laquelle s'appuyait la cour cantonale se référait à l'art. 712h al. 3 CC, disposition qui n'était pas pertinente en l'espèce dès lors qu'elle concernait la répartition des frais entre copropriétaires lorsque certains d'entre eux ne se servent que très peu ou pas du tout de certains ouvrages ou installations.

11.3. L'art. 252 al. 1 CPC/VS prévoyait la règle générale de la répartition des frais en fonction du résultat. Le juge disposait néanmoins d'une certaine liberté d'appréciation dès lors que l'alinéa 2 lui permettait de déroger à la répartition ordinaire, en particulier lorsque la partie qui succombait pouvait de bonne foi se croire fondée à procéder ou lorsque le demandeur ne pouvait pas chiffrer exactement la prétention dont le principe avait été admis.

12. En définitive, le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable. Les frais judiciaires sont exclusivement mis à la charge de A.________, B.________ et C.________ solidairement entre eux (art. 66 al. 1, 3 et 5 LTF). Les intimés ont droit à une indemnité de dépens pour leurs déterminations sur la requête d'effet suspensif (art. 68 al. 1, 2 et 4 LTF).

1. Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2. Les frais judiciaires, arrêtés à 7'000 fr., sont mis à la charge de A.________, B.________ et C.________ solidairement entre eux.

3. Une indemnité de 500 fr., à payer aux intimés à titre de dépens, est mise à la charge de A.________, B.________ et C.________ solidairement entre eux.

4. Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour civile II du Tribunal cantonal du canton du Valais.

Lausanne, le 19 novembre 2014

Au nom de la IIe Cour de droit civil

du Tribunal fédéral suisse

Le Président : von Werdt

La Greffière : de Poret Bortolaso