{T 0/2}

4A_389/2014

Besetzung

Bundesrichterin Klett, Präsidentin,

Bundesrichterinnen Kiss, Niquille,

Gerichtsschreiber Kölz.

A.A.________ und B.A.________,

Beschwerdeführer,

gegen

C.________,

vertreten durch Rechtsanwalt Markus Lüthi,

Beschwerdegegnerin.

Gegenstand

Mietrecht, Ausweisung,

Beschwerde gegen den Entscheid des Obergerichts des Kantons Bern, Zivilabteilung, 1. Zivilkammer, vom 5. Juni 2014.

Am 23. Juli 2012 schloss C.________ (Vermieterin, Beschwerdegegnerin) mit A.A.________ und B.A.________ (Mieter, Beschwerdeführer) einen Mietvertrag über ein 7-Zimmer-Einfamilienhaus an der Strasse U.________ in V.________. Der monatliche Mietzins beträgt Fr. 3'900.--. Gemäss dem Vertrag ist das Mietverhältnis unbefristet und kann unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten gekündigt werden, erstmals per 31. August 2013. Am 16. Mai 2013 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs per 30. Juni 2013 sowie ordentlich per 31. August 2013.

Am 28. August 2013 verlangte die Vermieterin beim Regionalgericht Oberland die Ausweisung der Mieter im Verfahren gemäss Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in klaren Fällen). Mit Entscheid vom 15. Oktober 2013 gab der Gerichtspräsident des Regionalgerichts dem Ausweisungsbegehren statt und verurteilte die Mieter unter Strafandrohung, das Mietobjekt bis spätestens am 29. Oktober 2013 um 12.00 Uhr zu räumen und zu verlassen; gleichzeitig ermächtigte er die Vermieterin nötigenfalls zur Ersatzvornahme. Dagegen erhoben die Mieter Berufung an das Obergericht des Kantons Bern mit dem Antrag, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben, und es sei auf das Gesuch um Ausweisung durch Rechtsschutz in klaren Fällen nicht einzutreten. Das Obergericht befand mit Entscheid vom 20. November 2013, dass die ordentliche Kündigung, auf die sich die Vermieterin berufe, weder angefochten worden noch nichtig sei, das Mietverhältnis somit gültig per 31. August 2013 geendet habe. Da es die Voraussetzungen für eine Ausweisung erfüllt sah, verurteilte das Obergericht die Mieter, das Mietobjekt bis spätestens am 30. November 2013 um 12.00 Uhr zu räumen und zu verlassen; gleichzeitig ermächtigte es die Vermieterin nötigenfalls zur Ersatzvornahme.

Die Mieter beantragen mit Beschwerde in Zivilsachen vom 24. Juni 2014, den Entscheid des Obergerichts vom 5. Juni 2014 aufzuheben. Es sei festzustellen, dass die Kündigungen vom 16. Mai 2013 nichtig seien und dass auf das Exmissionsgesuch vom 28. August 2013 nicht einzutreten sei. Am 14. Juli 2014 reichten sie einen Nachtrag zur Beschwerdeschrift mit gleichbleibendem Antrag (in der Sache) ein.

Mit Präsidialverfügung vom 25. August 2014 wurde der Beschwerde aufschiebende Wirkung gewährt.

Die Beschwerde richtet sich gegen einen Endentscheid einer letzten kantonalen Instanz (vgl. Art. 90 BGG i.V.m. Art. 75 BGG). Sie wurde rechtzeitig (Art. 100 BGG) von der mit ihren Rechtsbegehren unterlegenen und damit beschwerdeberechtigten Partei (Art. 76 Abs. 1 BGG) eingereicht. Auch der Nachtrag zur Beschwerde erging innerhalb der Beschwerdefrist und ist damit zu berücksichtigen. Wie im Urteil 4A_581/2013 vom 7. April 2014 festgehalten, ist die in mietrechtlichen Fällen geltende Streitwertgrenze nach Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG erreicht. Auf die Beschwerde in Zivilsachen ist demnach einzutreten, unter Vorbehalt einer rechtsgenügenden Begründung (vgl. Erwägung 2).

2.1. Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen nach Art. 95 und 96 BGG gerügt werden. Die Beschwerde ist hinreichend zu begründen, andernfalls wird darauf nicht eingetreten. In der Beschwerdeschrift ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG). Unerlässlich ist, dass die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt.

2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2 S. 117; 135 III 397 E. 1.5). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (Art. 97 Abs. 1 BGG).

3.1. Die Beschwerdeführer rügen eine Verletzung von Art. 266l Abs. 2 OR. Sie bringen vor, am 16. Mai 2013 seien zwei Kündigungen mit demselben Formular ausgesprochen worden. Die Verwendung von bloss einem Formular für zwei Kündigungen mache dieselben nichtig, was die Vorinstanz verkannt habe.

3.2. Vermieter und Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen müssen schriftlich kündigen (Art. 266l Abs. 1 OR). Die Kündigung durch den Vermieter muss mit einem amtlich genehmigten Formular erfolgen, das angibt, wie der Mieter vorzugehen hat, wenn er die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen will (Art. 266l Abs. 2 OR). Missachtung der Formvorschrift hat gemäss Art. 266o OR zur Folge, dass die Kündigung nichtig ist.

3.3. Die Vorinstanz stellte fest, dass die Vermieterin die Ausweisung gestützt auf die ordentliche Kündigung per 31. August 2013 begehre, weshalb alleine deren Gültigkeit in Frage stehe. Für diese Kündigung jedenfalls sei das amtliche Formular verwendet worden und die Formvorschrift von Art. 266l OR erfüllt, weshalb die Kündigung nicht nichtig sei. Unter diesen Umständen könne offen bleiben, ob auch die ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs formgültig ausgesprochen worden sei.

3.4. Die Beschwerdeführer monieren, die Vorinstanz blende aus, dass beide Kündigungen auf ein einziges amtliches Formular zurückgingen. Sie meinen, die Vorinstanz habe den Sachverhalt unrichtig festgestellt, wenn sie davon ausgegangen sei, "das amtliche Kündigungsformular per 31. August 2013 beziehe sich lediglich auf die ordentliche Kündigung".

3.5. Auszugehen ist somit von der für das Bundesgericht verbindlichen Feststellung der Vorinstanz, dass die ordentliche Kündigung per 31. August 2013 den Mietern je separat mit dem amtlichen Formular mitgeteilt wurde. Die Formvorschrift von Art. 266l Abs. 2 OR ist insofern erfüllt, und eine Verletzung dieser Bestimmung ist nicht dargetan.

Ferner erwähnen die Beschwerdeführer, im Begleitschreiben sei die ordentliche Kündigung für den Fall ausgesprochen worden, dass "die Mietzinszahlung April 2013" noch vor Ende Juni 2013 geleistet werde.

Die Beschwerdeführer bestreiten sodann, dass eine klare Rechtslage vorliege. Sie meinen, der Fall hätte daher nicht im Verfahren nach Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in klaren Fällen) entschieden werden dürfen. Auch diese Rüge entbehrt jeglicher Berechtigung:

Schliesslich monieren die Beschwerdeführer eine Verletzung von Art. 2 ZGB. Die Vorinstanz soll diese Bestimmung verletzt haben, indem sie die Berufung der Beschwerdeführer auf die Formnichtigkeit der Kündigung als rechtsmissbräuchlich zurückgewiesen habe.

Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

Der Entscheid des Obergerichts des Kantons Bern vom 5. Juni 2014 wird bestätigt, unter Anpassung der Räumungs- und Auszugsfrist gemäss Dispositivziffer 1 auf den 15. Oktober 2014 um 12.00 Uhr sowie unter Anpassung der Gültigkeitsdauer der Ermächtigung zur Ersatzvornahme gemäss Dispositivziffer 2 bis 31. Dezember 2014.

2. Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden den Beschwerdeführern auferlegt, in solidarischer Haftbarkeit.

3. Die Beschwerdeführer haben die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 5'000.-- zu entschädigen, in solidarischer Haftbarkeit.

4. Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Bern, Zivilabteilung, 1. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 18. September 2014

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung

des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Klett

Der Gerichtsschreiber: Kölz